kourdistoportocali.comPeopleIhomexΗ άνοδος των επιτοκίων εκτοξεύει τα ενοίκια των διαμερισμάτων

Το παράδειγμα του Tel Aviv

Η άνοδος των επιτοκίων εκτοξεύει τα ενοίκια των διαμερισμάτων

-Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι θα έχετε αύξηση ενοικίων. Το ερώτημα είναι αν θα ξεπεράσει τα επιτόκια

Οι επενδυτές που ανέβασαν τις τιμές των διαμερισμάτων στις ΗΠΑ σε επίπεδα ρεκόρ το περασμένο έτος αρχίζουν να δέχονται πιέσεις καθώς η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων συμπιέζει τα κέρδη τους.

Kείμενο_Εικόνες> Βασίλης Μπόνιος

Τα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού καθιστούν πιο δύσκολο για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Αυτό θα μπορούσε επίσης να είναι κακά νέα για τους ενοικιαστές, εάν ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες κτιρίων να αυξήσουν τα ενοίκια υψηλότερα από ό,τι θα μπορούσαν διαφορετικά, επειδή αυτό είναι το κύριο εργαλείο τους για τη δημιουργία περισσότερου εισοδήματος-σύμφωνα με το σχετικό ρεπορτάζ της The Wall Street Journal.

Οι πωλήσεις διαμερισμάτων πολυκατοικιών ήταν ισχυρές εδώ και χρόνια, αλλά έσπασαν ρεκόρ κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν σε επίπεδα ρεκόρ. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν ακόμη πιο γρήγορα, καθώς οι επενδυτές στοιχηματίζουν ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν στο μέλλον.

Από φιλόδοξες κατοικίες έως μεγάλες εμπορικές συμφωνίες.

Ο ετήσιος όγκος αγορών διαμερισμάτων σχεδόν διπλασιάστηκε μεταξύ 2019 και 2021, σύμφωνα με την CBRE Group Inc. Το πρώτο τρίμηνο του 2022, οι επενδυτές δαπάνησαν 63 δισεκατομμύρια δολάρια σε διαμερίσματα πολυκατοικιών το υψηλότερο ποσοστό που έχει καταγραφεί.

Δύο πράγματα συνέβησαν πρόσφατα που κάνουν τα μελλοντικά κέρδη πιο δύσκολα. Οι επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν διαμερίσματα σε τιμές που έχουν ανέβει τόσο γρήγορα που τα ποσοστά απόδοσης τους συρρικνώνονται. Οι τιμές που καταβλήθηκαν για διαμερίσνατα αυξήθηκαν κατά 22,4% κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους από το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, σύμφωνα με την MSCI Real Assets.

Στη συνέχεια, τα επιτόκια αυξήθηκαν γρήγορα φέτος, έτσι ώστε ορισμένα αρχικά επιτόκια απόδοσης πολλών οικογενειών να έχουν πέσει κατά μια ποσοστιαία μονάδα ή περισσότερο κάτω από το επιτόκιο της υποθήκης τους, σύμφωνα με μεσίτες και επενδυτές εμπορικών ακινήτων. Η ανισορροπία σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες κερδίζουν λιγότερα χρήματα στα κτίριά τους από τις τράπεζές τους, παρόλο που διατρέχουν πολύ μεγαλύτερο κίνδυνο.

Αυτό το φαινόμενο, γνωστό στον κλάδο ως αρνητική μόχλευση, δεν ήταν τόσο διαδεδομένο από την κρίση των subprime όταν οι χρεοκοπίες για το χρέος των διαμρισμάτων εκτοξεύτηκαν στα ύψη.

Ο Nitin Chexal, διευθύνων σύμβουλος της διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα Palladius Capital Management, ανησυχεί ότι ορισμένοι επενδυτές δεν έχουν μάθει το μάθημά τους από τα χρόνια πριν το 2008, όταν οι αγοραστές πλήρωναν υπερβολικά για κτίρια και υπέφεραν όταν οι χρηματοπιστωτικές αγορές πάγωσαν.

«Βλέπετε πολλά από τα ίδια λάθη», είπε.

Λίγοι αναμένουν ένα κύμα χρεοκοπιών παρόμοιο με την κρίση των subprime. Οι επενδυτές είναι λιγότερο χρεωμένοι σήμερα, και τα ενοικιαζόμενα κτίρια πολυκατοικιών είναι πιθανό να συνεχίσουν να απευθύνονται σε μεγάλα συνταξιοδοτικά ταμεία και διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων ως σχετικά σταθερό περιουσιακό στοιχείο, στηρίζοντας τις τιμές.

Επιπλέον, πολλοί επενδυτές διαμερισμάτων πιστεύουν ότι θα επιβίωναν μια περίοδο χαμηλότερων αποδόσεων, επειδή αναμένουν ότι τα ενοίκια μπορούν να συνεχίσουν να αυξάνονται με γρήγορους ρυθμούς, αυξάνοντας τις αποδόσεις τους με την πάροδο του χρόνου.

Αυτό είναι ένα αβέβαιο στοίχημα, δεδομένου ότι πολλοί ενοικιαστές είναι ήδη τσιμπημένοι. Η διάμεση ζήτηση ενοικίου για οποιαδήποτε μονάδα ενοικίασης αυξήθηκε στα 1.827 $ τον Απρίλιο, σύμφωνα με το Realtor.com, το υψηλότερο ενοίκιο που έχει καταγραφεί και κέρδος σχεδόν 17% από το προηγούμενο έτος.

Οι ιδιοκτήτες που πλήρωσαν υψηλές τιμές για διαμερίσματα θα μπορούσαν να διατρέχουν κίνδυνο εάν επιβραδυνθεί η αύξηση των ενοικίων, ενώ τα αυξανόμενα επιτόκια απειλούν να ωθήσουν τις αξίες των κτιρίων και να δυσκολέψουν την αναχρηματοδότηση των στεγαστικών δανείων. Ακόμη και ένα κύμα μικρής δυσφορίας θα μπορούσε να έχει εκτεταμένες συνέπειες για τον χρηματοπιστωτικό τομέα λόγω του τεράστιου χρηματικού ποσού που είναι πλέον δεσμευμένο στον τομέα των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων.

Το ανεξόφλητο στεγαστικό χρέος που υποστηρίζεται από πολυκατοικίες έχει υπερδιπλασιαστεί από την οικονομική κρίση στα 1,8 τρισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών. Οι επενδυτές συνήθως υπολογίζουν την κερδοφορία ενός κτιρίου διαιρώντας τα κέρδη του ακινήτου πριν από τις πληρωμές υποθήκης με την τιμή αγοράς. Θεωρητικά, αυτό το λεγόμενο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης θα πρέπει να είναι υψηλότερο από το επιτόκιο της υποθήκης, επειδή ο επενδυτής φέρει μεγαλύτερο κίνδυνο από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο οποίος πληρώνεται πρώτος σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης.

Αυτό συμβαίνει όλο και λιγότερο, ακόμη και για κτίρια που είναι ανακαινισμένα και ως επί το πλείστον μισθωμένα. Στην πραγματικότητα, αυτά τα ποσοστά κερδοφορίας μειώνονται σταθερά από το 2015, σύμφωνα με το CBRE.

Για να βγουν μπροστά, αυτοί οι επενδυτές χρειάζονται εισόδημα από ενοίκια για να αυξηθούν. «Βασικά τρέχετε για να καλύψετε το χρέος σας», είπε ο κ. Chexal. Το πρόβλημα, είπε, είναι ότι η πρόσφατη άνοδος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σημαίνει ότι οι επενδυτές πρέπει να τρέχουν ακόμη πιο γρήγορα.

Εάν τα επιτόκια αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια, οι κτιριακές αξίες είναι πιθανό να μειωθούν και οι ιδιοκτήτες μπορεί να τεθούν υπό πίεση όταν λήξει το στεγαστικό τους δάνειο, σύμφωνα με τον David Brickman, Διευθύνοντα Σύμβουλο της εταιρείας χρηματοδότησης ακινήτων NewPoint Real Estate Capital και πρώην επικεφαλής της εταιρείας στεγαστικής χρηματοδότησης Freddie Mac.

Οι επενδυτές αγόραζαν τακτικά διαμερίσματα με επιτόκια κεφαλαιοποίησης τόσο χαμηλά όσο 3,5%, είπε.

Ωστόσο, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε ορισμένες από αυτές τις συμφωνίες έχουν πλέον αυξηθεί πάνω από 4,5%, καθώς η Federal Reserve αυστηροποιεί τη νομισματική πολιτική για την καταπολέμηση του πληθωρισμού. Αν και δεν αναμένει ένα κύμα χρεοκοπιών, ο κ. Brickman είπε ότι ορισμένοι δανειστές σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ενδέχεται να βρεθούν υπό πίεση.

«Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι θα έχετε αύξηση ενοικίων. Το ερώτημα είναι αν θα ξεπεράσει τα επιτόκια», είπε.

Tel Aviv_Mάιος 2022. 

Δεν υπάρχει ουρανός στις τιμές της γης και των κατοικιών στη Holyland παρά τις διαμαρτυρίες ομάδας πολιτών για το πρόβλημα στέγης που αντιμετωπίζουν.

-Οι κατοικίες είναι σαν το νερό. Δεν είναι δυνατόν να τις στερούμαστε…,

Το Ισραήλ έχει σχεδόν την έκταση της Πελοποννήσου και σχεδόν τον ίδιο αριθμό κατοίκων με την Ελλάδα. Στο Ισραήλ δεν υπάρχουν παράνομοι μετανάστες και ακόμη και οι πρόσφυγες από την Ουκρανία πέρασαν από τα φίλτρα ενός οργανωμένου κράτους και με συγκεκριμένες προδιαγραφές παραμονής.

Οι τιμές των κατοικιών στο Ισραήλ έχουν σχεδόν διπλασιαστεί σε μια δεκαετία, χωρίς σημάδια επιβράδυνσης. Εχουν αυξηθεί πάνω από 15% τα τελευταία δύο χρόνια και πρόκειται να εκτιναχθούν περαιτέρω χωρίς να διαφαπραγματικές λύσεις που έχουν ξεκινήσει από την κυβέρνηση, λένε οι ερευνητές
Ενα χρόνο πριν στη λεωφόρο Rothschild στοTel Aviv μια ομάδα διαδηλωτών προετοιμάζεται και πάλι για μια συγκέντρωση ενάντια στο αυξανόμενο κόστος στέγασης του Ισραήλ, καθώς η ακτιβιστής Daphni Leef ετοιμάζεται να μιλήσει στο πλήθος.

Αλλά το έτος είναι το 2021, και σε αντίθεση με πριν από 10 χρόνια, όταν η Leef και οι συνάδελφοί της ηγήθηκαν ενός κινήματος διαμαρτυρίας που έφερε εκατοντάδες χιλιάδες Ισραηλινούς στους δρόμους σε όλη τη χώρα, το πλήθος αριθμούσε μόλις μερικές δεκάδες – και οι τιμές κατοικιών στο Ισραήλ είναι σχεδόν διπλάσιες από ό,τι ήταν το 2011.

Όταν η Leef έστησε μια σκηνή στη λεωφόρο Rothschild μια μέρα του Ιουλίου του 2011 για να διαμαρτυρηθεί για την αύξηση των εξόδων στέγασης, η μέση τιμή για ένα οικογενειακό διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων (τριών υπνοδωματίων) στο Ισραήλ ήταν περίπου 1.450.000 NIS (450.000 $ ανά τρέχον δολάριο-shekel ) και περίπου 402.777 $ στα τέλη του 2011, όταν το μέσο επιτόκιο ήταν 3,6%) — και θεωρήθηκε υψηλό εκείνη την εποχή. Από το 2008, όταν ξέσπασε η παγκόσμια οικονομική κρίση και τα τέλη του 2010, οι τιμές των κατοικιών στο Ισραήλ είχαν εκτοξευθεί τουλάχιστον κατά 35%, σύμφωνα με μια μελέτη της Τράπεζας του Ισραήλ με τίτλο «Έχει αναπτυχθεί φούσκα στις τιμές των κατοικιών;»

Μέχρι το 2013, οι τιμές των κατοικιών είχαν αυξηθεί τουλάχιστον κατά 55% από το 2008 και τα ενοίκια είχαν αυξηθεί κατά 30% κατά μέσο όρο, σύμφωνα με μια έκθεση του κρατικού ελεγκτή του 2015.

Καθ’ όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του 2010, οι τιμές των κατοικιών στο Ισραήλ συνέχισαν να ανεβαίνουν σταθερά, σταμάτησαν για λίγο το 2020 όταν χτύπησε η πανδημία COVID-19, αλλά αυξήθηκαν ξανά το 2021. Σύμφωνα με το Κεντρικό Γραφείο Στατιστικής, οι τιμές για νέες κατοικίες στο Ισραήλ αυξήθηκαν κατά 12,5% το 2021 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2020. (Αυτό οφείλεται επίσης εν μέρει σε μια παγκόσμια αύξηση του κόστους των υλικών.)

Μέχρι τον Ιούνιο του 2021, το μέσο κόστος ενός διαμερίσματος τεσσάρων δωματίων στο Ισραήλ ήταν περίπου 2.200.000 NIS (682.608 $), σύμφωνα με την τριμηνιαία και ετήσια έρευνα του Ινστιτούτου Alrov στο Coller School of Management του Πανεπιστημίου του Tel Aviv. Το ινστιτούτο μελετά τις μέσες τιμές διαμερισμάτων τεσσάρων δωματίων σε 12 πόλεις στο Ισραήλ, υπολογίζοντας τα κενά προσιτότητας και τους δείκτες δανείου προς αξία (LTV) (υπολογισμός στεγαστικού δανείου για τον προσδιορισμό του ποσού που απαιτείται για την καταβολή προκαταβολής). Οι πόλεις περιλαμβάνουν το Bat Yam, το Rehovot, το Ramat Gan, το Petah Tikva, το Rishon Lezion, τη Haifa και το Beersheba, καθώς και το Τel Aviv και την Ιερουσαλήμ.

Ενώ ο μέσος όρος παρέχει μια καλή επισκόπηση, οι τιμές μπορεί να διαφέρουν σε μεγάλο βαθμό από πόλη σε πόλη και γειτονιά σε γειτονιά. Στην κεντρική Herzliya, για παράδειγμα, μια πόλη λίγο έξω από το Τελ Αβίβ, ένα διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων 100 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να πουληθεί για περίπου 3.500.000 NIS (1.175.251 $) στη γειτονιά Yeruka, σύμφωνα με τον Elad Daniel Goral, κτηματομεσίτη που ειδικεύεται σε πώληση ακινήτων σε Herzliya και Ramat Hasharon.

Στο Tel Aviv, τα μη ανακαινισμένα διαμερίσματα τεσσάρων δωματίων διατίθενται στην αγορά όχι λιγότερο από 4.000.000 NIS (1.240.000 $)

Aνάλογα με τη γειτονιά (εξαιρούμενης της πολυτελούς Herzliya Pituach), οι τιμές μπορεί να ποικίλλουν μεταξύ 1.900.000 NIS (587.625 $) και 4.000.000 NIS (1.240.000 $).

Στο Tel Aviv, τα μη ανακαινισμένα διαμερίσματα τεσσάρων δωματίων διατίθενται στην αγορά με όχι λιγότερο από 4.000.000 NIS (1.240.000 $) και μπορούν να διπλασιάσουν σχεδόν τη τιμή μετά από την ανακαίνιση, σύμφωνα με την πλατφόρμα αναζήτησης σπιτιού Madlan. Στο Bat Yam, νότια του Tel Aviv, τα διαμερίσματα τεσσάρων δωματίων άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων προσφέρονται σε περίπου 1.800.000 NIS (556.698 $). Οι μονάδες τεσσάρων δωματίων στο Petah Tikva ξεκινούν από περίπου 2.000.000 NIS (618.553 $)

Η μεγαλύτερη ανησυχία, λέει ο καθηγητής Danny Ben-Shahar, διευθυντής του Alrov Institute for Real Estate Research, δεν είναι οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών καθαυτές – είναι ένα παγκόσμιο ζήτημα, τελικά – αλλά η μείωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών και η αποδυναμωμένη μεσαία τάξη.

«Τα νοικοκυριά στο Ισραήλ δυσκολεύονται να αντέξουν οικονομικά τα στεγαστικά δάνειά τους και γίνεται ολοένα και πιο δύσκολο για τους αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά να αγοράσουν ένα διαμέρισμα», δηλώνει ο Ben-Shahar.

Όσοι θέλουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα στις μέρες μας πρέπει να βρουν περίπου 840.000 NIS (261.140 $) σε προσωπικά κεφάλαια, σύμφωνα με τη μελέτη του Ben-Shahar για το δεύτερο τρίμηνο (2ο τρίμηνο) του 2021, από 760.000 NIS (236.269 $) το πρώτο τρίμηνο του ίδιου έτους. Αυτό το ποσό περιλαμβάνει προκαταβολή τουλάχιστον 25%, σύμφωνα με τους κανόνες του BOI, έξοδα κλεισίματος, φόρους, αμοιβές δικηγόρου και άλλα σχετικά έξοδα.

Τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για την αγορά ενός σπιτιού στις μέρες μας γίνονται γρήγορα απρόσιτα για πολλούς ανθρώπους, ειδικά για εκείνους που δεν έχουν οικογενειακή υποστήριξη, εξηγεί ο Yaron Hoffmann-Dishon, ερευνητής στο Adva Center, ένα κέντρο ανάλυσης πολιτικής με έδρα το Tel Aviv που εστιάζει στην κοινωνική έρευνα για την οικονομική ανισότητα.

«Είναι αλήθεια ότι αυτό συμβαίνει σε όλο τον κόσμο, αλλά στο Ισραήλ είναι πιο ριζοσπαστικό λόγω της υψηλής ανισότητας και της συγκέντρωσης του πλούτου σε υψηλότερες κοινωνικοοικονομικές ομάδες», εξήγησε. Σύμφωνα με μια έκθεση του 2014, το 67,3% των περιουσιακών στοιχείων στο Ισραήλ κατείχε το 10%.

«Αυτοί οι άνθρωποι αγοράζουν περισσότερα διαμερίσματα ως επενδύσεις και επηρεάζουν τις τιμές. Το 2008, για παράδειγμα, μόνο το 2% των νοικοκυριών κατείχε δύο ή περισσότερα διαμερίσματα. Σήμερα το ποσοστό αυτό είναι στο 10,5%. Και μεταξύ εκείνων που βρίσκονται στην κορυφή της εισοδηματικής λίστας, είναι περίπου 35%,» λέει ο Hoffmann-Dishon.

Το 2015, το ποσοστό των κατοικιών που αγοράζονται ετησίως ως επενδυτικές κατοικίες έφτασε το 30% της στεγαστικής αγοράς, σύμφωνα με μια έκθεση της Adva του 2016 με τίτλο «The Split Housing Market».

Μόλις η κυβέρνηση είδε ότι οι επενδυτές δραστηριοποιούνται ολοένα και περισσότερο στην αγορά ακινήτων, «ξεκίνησε να εφαρμόζει διαφορετικά συστήματα φόρου αγορών σε μία προσπάθεια να ανακόψει το φαινόμενο», εξήγησε ο Hoffmann-Dishon. Αυτό οδήγησε σε επιβράδυνση, αλλά δεν ήταν αποτελεσματική λύση καθώς προσπάθησε να αντιμετωπίσει μόνο τη ζήτηση.

Την ίδια χρονιά, ο τότε υπουργός Οικονομικών Moshe Kahlon, ο οποίος έκανε εκστρατεία για κοινωνικά ζητήματα, εισήγαγε το πρόγραμμα «Buyer’s Price» (Mehir Lamishtaken), ένα σύστημα λαχειοφόρων αγορών βάσει του οποίου τα διαμερίσματα θα κατασκευάζονταν κυρίως εκτός του κεντρικού Ισραήλ και θα πωλούνταν σε μειωμένες τιμές σε αιτούντες που πληρούν ορισμένα κριτήρια. Αυτό ήταν επίσης ένα προσωρινό μέτρο και σε μεγάλο βαθμό σηματοδότησε την προθυμία της κυβέρνησης «να παραιτηθεί από το εισόδημα, κυρίως από το φορολογικό εισόδημα» αντί για τον κατάλληλο προϋπολογισμό και σχέδιο για περισσότερες οικιστικές μονάδες.

Ο Kahlon αύξησε επίσης τον φόρο αγοράς για τους αγοραστές δεύτερης κατοικίας στο 8% το 2015 σε μια προσπάθεια να καταστήσει τις επενδύσεις σε ακίνητα «λιγότερο ελκυστικές και να ανοίξει χιλιάδες διαμερίσματα σε άτομα που δεν είχαν ακόμη ένα διαμέρισμα».

Αλλά το 2017, το Ανώτατο Δικαστήριο της Δικαιοσύνης κατέρριψε τον νόμο που επιβάλλει τον ειδικό φόρο, καταφέρνοντας πλήγμα στις προσπάθειες του Kahlon και στέλνοντας τη νομοθεσία πίσω στην Οικονομική Επιτροπή της Κνεσέτ για αναθεωρήσεις και πρόσθετες ψηφοφορίες στην Ολομέλεια.

Την ίδια χρονιά, τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών έδειξαν ότι πάνω από 50.000 ισραηλινά νοικοκυριά διέθεταν τρία ή περισσότερα σπίτια — συνολικά περίπου 180.000 σπίτια και διαμερίσματα σε όλη τη χώρα εκείνη την εποχή.

«Αυτό ήταν το 1% των κορυφαίων εισοδημάτων και δεν ήταν τεράστιο ποσό, αλλά υπήρξε μεγάλη αντίδραση [από αυτούς που θα είχε αντίκτυπο]», θυμάται ο Hoffmann-Dishon.

Ο φόρος αγοράς στις δευτερεύουσες κατοικίες μειώθηκε στο 5% το 2020, σε μια προσπάθεια να επαναφέρουν τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων εν μέσω οικονομικής επιβράδυνσης που επέφερε η πανδημία, να τονώσει τον κατασκευαστικό τομέα και να αυξήσει τα φορολογικά έσοδα. Οι ειδικοί προέβλεψαν σωστά ότι θα ακολουθούσαν υψηλότερες τιμές κατοικιών και το BOI προσπαθεί τώρα να αυξήσει ξανά τον φόρο αγοράς.

Ο Ben-Shahar είπε ότι τα πολύ χαμηλά επιτόκια που θέτει το BOI και τα όρια που λένε ότι τα νοικοκυριά δεν μπορούν να ξοδεύουν περισσότερο από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός τους σε πληρωμές στεγαστικών δανείων συνέβαλαν σημαντικά στη στεγαστική κρίση. Το 2011, τα επιτόκια ήταν κατά μέσο όρο 5%, σε σύγκριση με λίγο περισσότερο από 2% έως το δεύτερο τρίμηνο του 2021, έδειξε η μελέτη του για την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών για το δεύτερο τρίμηνο του 2021.

«Τα επιτόκια είχαν δραματικό αντίκτυπο στην άνοδο των τιμών και δεδομένου ότι αυτά τα επιτόκια είναι στο χαμηλότερο επίπεδο όλων των εποχών και δεν υπάρχει περιθώριο να μειωθούν, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν», προειδοποίησε.

«Η κατανομή του εισοδήματος είναι επίσης ένα ζήτημα στο Ισραήλ και το μέσο εισόδημα δεν αυξήθηκε σύμφωνα με τις τιμές», λέει ο Ben Shahar, δείχνοντας τη μελέτη, η οποία έδειξε ότι ο μέσος μηνιαίος μισθός για έναν εργαζόμενο αυξήθηκε σχετικά μέτρια από 8.500 NIS (2.642 $) το 2011 σε 12.500 NIS (3.886 $) το 2021.

«Οι άνθρωποι σε χαμηλότερες οικονομικές καταστάσεις δεν μπορούν καν να ονειρεύονται ότι θα γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού, και ακόμη και εκείνοι με υψηλότερα εισοδήματα, περνούν πολύ δύσκολα», σημείωσε.

Στο Tel Aviv, την πιο περιζήτητη και ακριβή αγορά κατοικίας στη χώρα, όπου η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων έφτασε τα 4.280.000 εκατομμύρια NIS (1.329.671 $) το δεύτερο τρίμηνο του 2021, «πλησιάζουμε σε μια κατάσταση όπου μόνο οι κορυφαίοι εισοδηματικά πολίτες θα είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά τις προκαταβολές».
Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που αυξάνουν τις τιμές σε ολόκληρο το Ισραήλ την τελευταία δεκαετία είναι η περιορισμένη προσφορά. Πάνω από το 90% της γης είναι κρατική και τη διαχειρίζεται η Ισραηλινή Αρχή Γης (ILA) και η υπηρεσία δεν έχει αποδεσμεύσει αρκετή γη για να χτίσει τις απαιτούμενες κατοικίες που θα συμβαδίζουν με τον αυξανόμενο πληθυσμό.

«Με τους υπολογισμούς της ίδιας της κυβέρνησης, πρέπει να κατασκευάζουμε μεταξύ 50.000 και 55.000 νέες μονάδες κάθε χρόνο για να ταιριάξουμε με την αύξηση του πληθυσμού και δεν είμαστε πουθενά κοντά σε αυτό», εξηγεί ο Ben-Shahar.

Για να καλύψει την πραγματική ζήτηση και να βοηθήσει τις σταθερές τιμές, το Ισραήλ χρειάζεται περισσότερες από 80.000 μονάδες ετησίως, σύμφωνα με ένα έγγραφο πολιτικής του 2018 που συντάχθηκε από τον καθηγητή Zvi Eckstein, κοσμήτορα της Σχολής Επιχειρήσεων Arison και της Σχολής Οικονομικών Επιστημών Tiomkin στο Πανεπιστήμιο Reichman (πρώην Διεπιστημονικό Κέντρο Herzliya, ή IDC)

Ο Ben-Shahar προειδοποίησε ότι η κατάσταση είναι πιθανό να επιδεινωθεί.

«Το κράτος έχει το μονοπώλιο της γης και των θεσμών. Υπάρχουν τόσα πολλά που μπορεί να κάνει για να μειώσει τη γραφειοκρατία και να δημιουργήσει ένα περιβάλλον που θα διευκόλυνε τις διαδικασίες σχεδιασμού και κατασκευής για την αύξηση της προσφοράς»

«Αν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η προσφορά ή το εισόδημα δεν αυξηθούν – και δεν φαίνεται ότι εκεί οδηγούμαστε – τίποτα δεν θα αλλάξει.

«Δεν χρειάζεται να είσαι οικονομολόγος για να το καταλάβεις αυτό. Οι προοπτικές για την επόμενη δεκαετία δεν είναι καλές», κατέληξε.

Τη σκληρή πραγματικότητα αναγνώρισε πρόσφατα ο υπουργός Στέγασης και Κατασκευών Ze’ev Elkin, ο οποίος δήλωσε ότι η χώρα αντιμετωπίζει μια νέα εποχή στεγαστικής κρίσης και ότι θα δει ακόμη πιο ανοδικές τιμές. «Η τελευταία ισραηλινή κυβέρνηση παραμέλησε τη στέγαση και αυτό θα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των τιμών», είπε.

«Οι άνθρωποι είναι αναστατωμένοι, κουρασμένοι, απογοητευμένοι. Είναι σαν να είμαστε διαφανείς»

Το σχόλιο του υπουργού προκάλεσε οργή μάλλον.

«Αυτό είναι μια αγανάκτηση. Δουλεύει για τους μεγιστάνες του real estate; Η δουλειά του υπουργού στέγασης είναι να εργάζεται για τη στέγαση των ανθρώπων. Είναι σαν να βγήκε ξαφνικά το αμυντικό κατεστημένο και είπε: «Στην πραγματικότητα, δεν μπορούμε να κάνουμε τίποτα για το Ιράν και την απειλή του πυρηνικού του προγράμματος, δεν έχουμε καμία πιθανότητα», δηλώενι ο Ofir, ένας 37χρονος προγραμματιστής υπολογιστών.

Ο Ofir λέει ότι είναι εξωφρενικό το γεγονός ότι η κυβέρνηση επέτρεψε μια κατάσταση στην οποία νεαρά ζευγάρια και οικογένειες πρέπει να ανταγωνίζονται τους επενδυτές για στέγαση.

Χλεύασε επίσης το νέο στεγαστικό σχέδιο του Elkin που βασίζεται σε λοταρία για να αντικαταστήσει το πρόγραμμα «Buyer’s Price» του Kahlon, το οποίο ονομάστηκε «Target Price», μέσω του οποίου οι αγοραστές για πρώτη φορά θα μπορούσαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα με έκπτωση έως και 20% τιμή αγοράς.

«Αυτό πρέπει να είναι ένα αστείο. Είναι παράλογο. Οι τιμές ανέβηκαν πάνω από 10% μόνο φέτος και το πρόγραμμα προσφέρει έκπτωση 20%. Ας πούμε ότι κερδίζω την ευκαιρία να αγοράσω ένα διαμέρισμα που θα χτιστεί σε αρκετά χρόνια από τώρα, όταν οι τιμές θα έχουν αυξηθεί — τι νόημα έχει αυτό;»

Επέκρινε επίσης την εστίαση του προγράμματος εκτός του κεντρικού Ισραήλ. «Αυτό είναι το οικονομικό κέντρο του Ισραήλ. δεν υπάρχουν πολλές ποιοτικές δουλειές στην περιφέρεια. Θέλουν απλώς να μένουν πλούσιοι στο κέντρο;».

«Αν μπορούσα να αγοράσω, θα έμενα οπουδήποτε στη χώρα. Απλώς δεν φαίνεται ρεαλιστικό με αυτόν τον ρυθμό. Θα μπορούσα να δουλέψω και να εξοικονομήσω μετά από χρόνια δουλειάς την απαιτούμενη προκαταβολή του 25%, αλλά οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν και θα κυνηγούσαμε κάτι που δεν μπορούμε να πετύχουμε», λέει ο Ofir, αναγνωρίζοντας ότι ακόμη και ως προγραμματιστής με εισόδημα πολύ πάνω από το μέσο όρο, θα είναι δύσκολο να συγκεντρώσει το ποσό της προκααβολής.

Και ακόμα κι αν οι γονείς και οι συγγενείς μπορούσαν να συνεισφέρουν μια διαδρομή που ακολουθούν πολλοί Ισραηλινοί αγοραστές της πρώτης κατοικίας ακόμη κι έτσι το ποσό είναι δύσκολο να συγκεντρωθεί.

«Οι γονείς μου έχουν τέσσερα παιδιά, θα έπρεπε να τα δώσουν στον καθένα μας και είναι τα χρήματά τους. Είναι χρήματα για τα οποία δούλεψαν, δεν θα ήθελα να τους τα πάρω», λέει ο Ofir, προσθέτοντας ότι μια τέτοια κίνηση συμβάλλει στην ανισότητα πολλών γενεών.

«Το στεγαστικό ζήτημα επηρεάζει τρεις γενιές: τους γονείς που πρέπει να δώσουν χρήματα στα παιδιά τους ώστε να μπορέσουν να αγοράσουν, εμάς τα παιδιά που αγωνιζόμαστε να αντέξουμε οικονομικά τη στέγαση και τα παιδιά μας που θα υποφέρουν επειδή η αγοραστική μας δύναμη είναι εξασθενημένη και υπάρχει λιγότερη διαθέσιμο εισόδημα».

Ο Ofir πιστεύει ότι είναι ο ρόλος της κυβέρνησης να λύσει το πρόβλημα. «Η στέγαση είναι βασική ανάγκη, όπως το νερό».

«Είναι δύσκολο αν όχι αδύνατο να οραματιστούμε ένα μακροπρόθεσμο μέλλον στο Ισραήλ με την προοπτική να νοικιάζουμε επ’ αόριστον»

Ο Daniel Rosehill, ένας μετανάστης στο Ισραήλ από την Ιρλανδία, ο οποίος εργάζεται ως σύμβουλος επικοινωνίας marketing και ζει σε ένα νοικιασμένο διαμέρισμα στην Ιερουσαλήμ με τη σύζυγό του, αισθάνεται επίσης απαισιόδοξος για την απόκτηση ενός σπιτιού στο Ισραήλ.

«Οι αξίες των ακινήτων στο Ισραήλ είναι τρελές και το πρόβλημα επιδεινώνεται από την ανάγκη για σχετικά μεγάλες προκαταβολές».

«Τα ποσά του κεφαλαίου που απαιτούνται για να ζεις σε κάτι πέρα ​​από ένα ερειπωμένο στούντιο είναι εξαιρετικά δύσκολο να συγκεντρωθούν ακόμη και όταν αποταμιεύεις κάθε μήνα, κάτι που είναι από μόνο του είναι μια πρόκληση. Είναι αλήθεια ότι αυτό είναι ένα παγκόσμιο πρόβλημα. Όμως η δυναμική στο Ισραήλ επιδεινώνεται. Στο Ισραήλ, ακόμη και για νέους με λογικά υψηλά εισοδήματα, η εξίσωση της στέγης έχει γίνει πολύ δύσκολη.

Η Ahuvah Berger Burcat, μια Αμερικανίδα μετανάστης στο Ισραήλ, η οποία επίσης εργάζεται στο marketing και παρέχει υπηρεσίες οικονομικής καθοδήγησης, εξηγεί ότι μαζί με τον σύζυγός της μπόρεσαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων στο Kfar Saba πριν από δύο χρόνια μετά από 7 χρόνια προσεκτικού προϋπολογισμού και εξοικονόμησης χρημάτων. Και χρειάσθηκαν επίσης μια ώθηση από τους γονείς του συζύγου της για την προκαταβολή.

Η Burcat είπε ότι διεξήγαγε σχολαστική έρευνα της στεγαστικής αγοράς για να αγοράσει το διαμέρισμα και προϋπολόγισε όλα τα πρόσθετα έξοδα — έξοδα μετακόμισης, δικηγόρους, αμοιβές κ.λπ. — καθώς και ένα επιπλέον ταμείο για τη ανακαίνισή του πριν από την πραγματική μετακόμιση.

«Τα οικονομικά απαιτούν συναισθηματική ενέργεια. Οι άνθρωποι πρέπει να ξέρουν τι μπορούν να αντέξουν οικονομικά κάθε μήνα χωρίς να ταλαιπωρούνται και πρέπει να αναρωτηθούν γιατί είναι προτεραιότητα για αυτούς να κατέχουν. Θα χρειαστεί να εξοφλήσουν την υποθήκη», λέει.
Παρά τις κακουχίες, η αξία των στεγαστικών δανείων στο Ισραήλ ήταν στα 75,1 δισεκατομμύρια NIS (23 δισεκατομμύρια δολάρια) στις αρχές του 2021.

Ο Hoffmann-Dishon του Adva Center εξηγεί την παραφωνία λέγοντας ότι «οι οικογένειες είτε παίρνουν τεράστια δάνεια και αναλαμβάνουν οικονομικούς κινδύνους, είτε συμβιβάζονται με μικρά διαμερίσματα σε περιοχές που δεν θέλουν να ζήσουν, πιο μακριά από το κέντρο, όπου αντιμετωπίζουν επίσης προβλήματα υποδομών και συγκοινωνιακή κρίση».

«Συχνά, αυτά τα σπίτια δεν ταιριάζουν στις ανάγκες τους και λιγότερες οικογένειες της μεσαίας τάξης ζουν σήμερα σε σπίτια που έχουν στην κατοχή τους», παρόλο που το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικιών στο Ισραήλ παραμένει στο υψηλό επίπεδο πάνω από 66%.

Στο Ισραήλ, μόλις το 2% των νοικοκυριών ζει σε δημόσιες κατοικίες. Στη Δυτική Ευρώπη, όπου τα ποσοστά φτώχειας είναι χαμηλότερα, αντίθετα, η κοινωνική στέγαση εξυπηρετεί μεταξύ 18% και 35% του πληθυσμού. Το Adva Center πρότεινε το 2017 τη δημιουργία απογραφής περίπου 450.000 διαμερισμάτων δημόσιας κατοικίας σε διάστημα 10 ετών, τα οποία θα αποτελούν το ήμισυ της αγοράς ενοικίασης και το 15–20% όλων των οικιστικών μονάδων ανά πάσα στιγμή.

Στη Βιέννη, για παράδειγμα, το 50% των ανθρώπων ζει σε δημόσιες ή επιδοτούμενες μονάδες που ανήκουν σε δήμους ή ενώσεις κατοικιών που χτίζουν και νοικιάζουν διαμερίσματα σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, είπε.

Το πραγματικό πρόβλημα, είπε ο Hoffmann-Dishon, «είναι ότι δεν θέλουν όλοι να πέφτουν οι τιμές. Πολλοί άνθρωποι βγάζουν πολλά χρήματα — οι τράπεζες, οι κατασευαστές, οι κτηματομεσίτες, η κυβέρνηση. Ειδικά για τις τράπεζες, είναι μια πολύ σημαντική πηγή εσόδων για αυτές. Οι άνθρωποι που αγοράζουν σπίτια ως επενδύσεις δεν ενδιαφέρονται επίσης για χαμηλότερες τιμές κατοικιών. Τα ανώτερα κλιμάκια της ισραηλινής κοινωνίας έχουν βαθιά επίδραση στη στεγαστική πολιτική».

«Οι λύσεις είναι γνωστές και υπάρχουν σε όλο τον κόσμο. Αυτή η οικιστική κρίση είναι μια ανθρωπογενής κατάσταση, δεν είναι μια φυσική καταστροφή. Η κυβέρνηση μπορεί να επιλέξει να κάνει τη στέγαση πιο προσιτή και προσβάσιμη», κατέληξε ο Hoffmann-Dishon.

 

SHARE

Περισσότερα

MORE PEOPLE

TOP LINE

Ο Αλέξης Τσίπρας στο πλευρό του Αθανασίου Πλεύρη και εναντίον των εξαθλιωμένων υγειονομικών
40.000 ελληνικές οικογένειες περιμένουν κάποιον δικό τους που δεν θα επιστρέψει ποτέ στο σπίτι
Μαρία Δεναξά> Κι όμως ο Τσιτσιπάς είπε το αυτονόητο
Mνήμες από τις πιο σκοτεινές μέρες διακυβέρνησης του ΣΥΡΙΖΑ ξύπνησε η συνέντευξη Μιωνή στον ΑΝΤ1
Δημοσκόπηση Marc> 10 μονάδες η διαφορά ΝΔ-ΣΥΡΙΖΑ και μάλιστα με αυξητικές τάσεις
Yossi Amrani> Οι Συμφωνίες του Αβραάμ είναι ένα περιφερειακό αποτέλεσμα πραγματικής πολιτικής
To Aνώτατο Δικαστήριο των ΗΠΑ επιχειρεί να διασώσει τα κουνούπια (fan club του dj Valentino) από την μαζική εξόντωση και τη προθυμία αυτοχειρίας τους
O Kωνσταντίνος Τζούμας έφυγε ξαφνικά μετά την ξαφνική επιστροφή του καρκίνου που είχε νικήσει ήδη από το 2004
New York Times> Γιατί οι πλούσιοι Νεοϋορκέζοι εγκαταλείπουν την παγκόσμια πρωτεύουσα του πλανήτη
ISRAEL>COVID-19 vaccine reduces sperm concentration, but effect is only temporary
Μα πού πρέπει να απλώσω την πετσέτα θαλάσσης μου;
Ακόμα μία ηχηρή παραίτηση στη Silicon Valley> Αποχωρεί ο CEO του Pinterest, Ben Silbermann