Τα σπίτια απέφεραν περισσότερα για τους ιδιοκτήτες από τις δουλειές τους πέρυσι.
Η αύξηση της αξίας του τυπικού σπιτιού στις ΗΠΑ υπερέβη το μέσο εισόδημα των εργαζομένων για πρώτη φορά, λέει το Zillow
Οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν πέρυσι καθώς τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων βοήθησαν στην αύξηση της ζήτησης των αγοραστών.
By Nicole Friedman/Τhe Wall Street Journal
Aπόδοση> Κουρδιστό Πορτοκάλι
Σε αυτήν την ακμάζουσα αγορά κατοικίας, πολλοί ιδιοκτήτες κέρδισαν περισσότερα πέρυσι από την αξία του σπιτιού τους παρά από τη δουλειά τους.
Ο δείκτης αξίας κατοικίας της Zillow Group Inc., ο οποίος εκτιμά την αξία του τυπικού σπιτιού στις ΗΠΑ, αυξήθηκε 19,6% το 2021 στα 321.634 $, αύξηση 52.667 $ από το 2020. Αυτός ο αριθμός ήταν ελαφρώς υψηλότερος από αυτό που κέρδιζε ο μέσος εργαζόμενος πλήρους απασχόλησης στις ΗΠΑ , το οποίο ήταν περίπου 50.000 δολάρια πέρυσι προ φόρων, σύμφωνα με τα στοιχεία του Γραφείου Απογραφής που αναφέρει η Zillow.
Αυτή σηματοδότησε την πρώτη φορά που η ετήσια αύξηση του δολαρίου σε εθνικό επίπεδο για την τυπική αξία κατοικίας υπερέβη το προσαρμοσμένο με βάση τον πληθωρισμό διάμεσο εισόδημα προ φόρων, σύμφωνα με μια ανάλυση της Zillow, η οποία χρονολογείται από το 2000.
Οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν πέρυσι καθώς τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων ενθάρρυναν τη ζήτηση των αγοραστών και ο αριθμός των κατοικιών στην αγορά παρέμεινε ασυνήθιστα χαμηλός. Η απομακρυσμένη εργασία επέτρεψε σε ορισμένα νοικοκυριά να μετακινηθούν από τις αγορές κατοικιών υψηλού κόστους σε λιγότερο ακριβές, όπου μπορούσαν να υπερβούν τους ντόπιους αγοραστές. Αυξήθηκαν επίσης οι αγορές μονοκατοικιών από επενδυτές.
Η άνοδος των τιμών των κατοικιών πέρυσι ήταν ευλογία για τους ιδιοκτήτες κατοικιών, αλλά δυσκόλεψε την είσοδο στην αγορά κατοικίας για τους αγοραστές της πρώτης κατοικίας.
«Τα άτομα που κερδίζουν τις προσφορές στέγασης, συνήθως, είναι άνθρωποι που έχουν υψηλότερα εισοδήματα ή έχουν τα ίδια κεφάλαια από το προηγούμενο σπίτι τους με τα οποία μπορούν να χρηματοδοτήσουν την αγορά ενός νέου», δήλωσε η οικονομολόγος Nicole Bachaud, στο Zillow.
Αλλά και οι ιδιοκτήτες κατοικιών στις ΗΠΑ με στεγαστικά δάνεια κέρδισαν περισσότερα από 3,2 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ίδια κεφάλαια το 2021 σε σύγκριση με ένα χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με την εταιρεία παροχής κατοικιών CoreLogic.
Τώρα όμως που η FED έδωσε το εναρκτήριο λάκτισμα για τις αυξήσεις των επιτοκίων ίσως ήλθε η ώρα να ματώσουν.
Η διαφορά μεταξύ των μισθών και της αλλαγής στις αξίες των κατοικιών ήταν ιδιαίτερα μεγάλη στην Καλιφόρνια, όπου οι τιμές των κατοικιών σε 38 περιοχές του μετρό είναι από τις υψηλότερες στη χώρα, σύμφωνα με την ανάλυση Zillow. Στο Σαν Ντιέγκο, για παράδειγμα, το τυπικό σπίτι κέρδισε περίπου 160.000 δολάρια σε αξία πέρυσι, ενώ ο τυπικός εργαζόμενος κέρδισε περίπου 55.000 δολάρια, είπε ο Zillow.
Η διάμεση τιμή πώλησης στην κομητεία του Σαν Ντιέγκο αυξήθηκε στα 800.000 δολάρια τον Φεβρουάριο, αυξημένη κατά 17,5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την Ένωση Μεσιτών του ευρύτερου Σαν Ντιέγκο.
«Έχουμε ανθρώπους… που μας τηλεφωνούν και λένε: «Διαθέτω $350.000, $400.000, τι μπορώ να αγοράσω;» είπε η Carla Farley, ιδιοκτήτρια μεσίτης στην Corban Realty Group στο Σαν Ντιέγκο.
Σε αυτό το σημείο τιμής, «δεν μπορείτε να κάνετε πολλά πράγματα στη σωστή πόλη του Σαν Ντιέγκο και στις κοντινές πόλεις». «Είναι πραγματικά σκληρό».
Από την άλλη πλευρά, οι περιοχές του μετρό όπου η αύξηση της αξίας της κατοικίας πέρυσι ήταν μικρότερη από το μεσαίο εισόδημα περιλάμβαναν το Σικάγο, την Ουάσιγκτον, DC, τη Φιλαδέλφεια και το Ντιτρόιτ.
Η αγορά κατοικίας παρέμεινε ανταγωνιστική φέτος. Το απόθεμα των κατοικιών προς πώληση έπεσε σε ιστορικό χαμηλό τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών. Η διάμεση τιμή διαπραγμάτευσης αυξήθηκε στο υψηλό όλων των εποχών των 392.000 $ τον Φεβρουάριο, σύμφωνα με το Realtor.com.
Is the Real Estate Market Going to Crash?
Το άρθρο που ακολουθεί δημοσιεύθηκε για πρώτη φορά στον ιστότοπο της Berkshire Hathaway HomeServices στις 24 Φεβρουαρίου 2022, πριν αρχίσουν να διαφαίνονται οι επιπτώσεις της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία, πριν τις αυξήσεις των επιτοκίων που ξεκίνησε η FED και πριν αρχίσουν να δημοσιοποιούνται στοιχεία για τα πληθυσμιακά χαρακτηριστικά του έτους. Λάβετε υπόψη σας αυτά τα στοιχεία καθώς θα διαβάζετε την ανάλυση η οποία παρότι μη επικαιροποιημένη παραμένει ενδιαφέρουσα εξαιτίας της ιστορικής αναδρομής.
Η διάμεση τιμή υφιστάμενης κατοικίας τον Νοέμβριο του 2021 ήταν 353.900 $, αυξημένη κατά 13,9% από τον Νοέμβριο του 2020 (310.800 $), σύμφωνα με την National Association of REALTORS , αντιπροσωπεύοντας 117 συνεχείς μήνες αυξήσεων τιμών από έτος σε έτος – η μεγαλύτερη περίοδος αυξήσεων των τιμών των κατοικιών σε αρχείο. Είμαστε σε μια φούσκα κατοικίας που πρόκειται να σκάσει; Για να απαντήσουμε σε αυτό το ερώτημα, πρέπει να συγκρίνουμε αυτό που συμβαίνει τώρα με το μεγαλύτερο στεγαστικό κραχ στην ιστορία.
Πριν από τον νόμο περί φορολογικής ελάφρυνσης του 1997, ήταν πιο δύσκολο να αγοράσει κανείς και να πουλήσει ένα σπίτι, επειδή τυχόν κέρδη κεφαλαίου έπρεπε να επανεπενδυθούν σε ένα σπίτι ή φορολογούνταν. Ωστόσο, ο νόμος του 1997 επέτρεψε σε έναν αγοραστή σπιτιού να αγοράσει ένα σπίτι, να το κατοικήσει για μόλις δύο χρόνια (από πέντε χρόνια ιδιοκτησίας ως κύρια κατοικία), στη συνέχεια να το πουλήσει – εξαιρουμένων των κεφαλαιουχικών κερδών έως και 500.000 $ για παντρεμένα ζευγάρια και 250.000 $ για singles.
Αντί να μείνουν σε ένα σπίτι μέχρι να εξοφληθεί η 30ετής υποθήκη, οι αγοραστές κατοικιών θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν το χαμηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για να αγοράσουν ένα σπίτι, να αναχρηματοδοτήσουν τα σπίτια τους, να αγοράσουν άλλα σπίτια ή να κάνουν άλλες επενδύσεις.
Σε μια ώθηση να γίνει πιο διαθέσιμη η ιδιοκτησία κατοικίας σε αγοραστές για πρώτη φορά και σε αγοραστές με χαμηλότερα εισοδήματα ή κατεστραμμένη πιστωληπτική ικανότητα, τα προϊόντα στεγαστικών δανείων με εύκολη είσοδο, συμπεριλαμβανομένων ελάχιστων ή καθόλου χρημάτων που απαιτούνται για προκαταβολές, έγιναν ευρέως διαθέσιμα στις αρχές έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000. Οι κατοικίες άνθησαν.
Αλλά με κίνητρα για δανεισμό χρημάτων από στεγαστικά δάνεια και μικρή επίβλεψη, οι τράπεζες άρχισαν να δίνουν δάνεια σε δανειολήπτες που δεν μπορούσαν να αποπληρώσουν τα δάνεια. Αντί να τους αποκλείσουν, οι τράπεζες συσκεύασαν αυτά τα επισφαλή δάνεια σε τίτλους με στεγαστικά δάνεια που υποτίθεται ότι ήταν ΑΑΑ και τα πούλησαν στη Fannie Mae και στον Freddie Mac, οντότητες που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση για να διοχετεύουν ρευστότητα στην στεγαστική αγορά αγοράζοντας στεγαστικά δάνεια που έχουν συσκευαστεί σε τίτλους. Όταν αποκαλύφθηκε ότι οι τίτλοι περιείχαν επισφαλή δάνεια, οι τίτλοι έχασαν την αξία τους. Οι τράπεζες δεν μπορούσαν πλέον να πάρουν χρήματα για να δανείσουν σε νέους δανειολήπτες και αναγκάστηκαν να κρατήσουν τα επισφαλή δάνεια στα βιβλία τους. Τα χρήματα των στεγαστικών δανείων στέρεψαν και οι τιμές των κατοικιών κατέρρευσαν περισσότερο από 25% μέχρι να τελειώσουν.
Μεταξύ 2008 και 2011, η στέγαση χτύπησε το ναδίρ της, αλλά σιγά-σιγά οι πωλήσεις και οι τιμές άρχισαν να βελτιώνονται καθώς οι επενδυτές καταβρόχθιζαν οικονομικά και έκλεισαν σπίτια για να τα χρησιμοποιήσουν ως ενοίκια. Οι Fannie Mae και Freddie Mac αναθεωρήθηκαν και τα πρότυπα δανεισμού έγιναν αυστηρότερα σε επίπεδα που δεν είχαν δει εδώ και δεκαετίες. Και είναι ακόμα σφιχτά σήμερα.
Αυτό που ήταν ασυνήθιστο για το μεγαλύτερο στεγαστικό κραχ στη σύγχρονη ιστορία είναι ότι η στέγαση κατέστρεψε την οικονομία. Συνήθως, συμβαίνει το αντίστροφο. Η Federal Reserve μείωσε τα επιτόκια δανεισμού σε μια προσπάθεια να τονώσει τον δανεισμό. Παρέμειναν χαμηλά για πολλά χρόνια.
Όμως η ανάκαμψη είχε άλλα εμπόδια να ξεπεράσει. Μεταξύ 2007 και 2009, η Μεγάλη Ύφεση κόστισε στους Αμερικανούς πολύτιμες θέσεις εργασίας. Η ανεργία εκτοξεύτηκε από 5% σε 10%, αφήνοντας πάνω από 15 εκατομμύρια ανθρώπους χωρίς δουλειά. Μεταξύ των σκληρότερων χτυπημάτων ήταν αυτό που δέχθηκε ο κατασκευαστικός κλάδος. Οι οικοδόμοι δεν μπορούσαν να πάρουν δάνεια και αναγκάστηκαν να αφήσουν ειδικευμένους και ανειδίκευτους εργάτες να φύγουν. Οι μισθοί παρέμειναν στάσιμοι, παρέμειναν σταθεροί μεταξύ 2002 και 2014.
Ακόμη και με χαμηλά επιτόκια, οι αγοραστές κατοικιών φοβήθηκαν να κάνουν τη βουτιά, μέχρι που έγινε προφανές ότι οι χαμηλές τιμές των κατοικιών σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια αντιπροσώπευαν την ευκαιρία μιας ζωής. Η κυβέρνηση διέσωσε τις τράπεζες και άλλες επιχειρήσεις και οι αγοραστές της πρώτης κατοικίας έλαβαν κίνητρα να αγοράσουν σπίτια. Οι σταθεροί δανειολήπτες, μαζί με τους ξένους επενδυτές που ήταν πλούσιοι σε μετρητά, είχαν την επιλογή των κατοικιών τους να αγοράσουν. Και μέχρι το 2019, οι ΗΠΑ γνώρισαν τη μεγαλύτερη περίοδο οικονομικής ανάκαμψης στην ιστορία τους.
Στη συνέχεια, ο COVID-19 χτύπησε και το έθνος αντιμετώπισε διπλάσιο αριθμό απωλειών θέσεων εργασίας το 2020 από ό,τι στη Μεγάλη Ύφεση, σύμφωνα με το Γραφείο Στατιστικής Εργασίας. Ενώ οι περισσότερες από αυτές τις θέσεις εργασίας έχουν επιστρέψει, πολλές παραμένουν κενές και οι εργαζόμενοι απαιτούν υψηλότερους μισθούς. Ένας λόγος είναι ότι η στέγαση, τόσο η ενοικίαση όσο και η ιδιοκτησία, έχει γίνει τόσο δαπανηρή.
Γρήγορα προς τα εμπρός για το 2022 και πολλοί αναρωτιούνται εάν οι ισχυρές πωλήσεις κατοικιών θα συνεχιστούν. Διάφοροι παράγοντες θα μπορούσαν να περιορίσουν τις πωλήσεις κατοικιών, συμπεριλαμβανομένης της στασιμότητας των μισθών, του αφανούς πληθωρισμού, των διακοπών της εφοδιαστικής αλυσίδας της κατασκευής κατοικιών, των ελλείψεων εργατικού δυναμικού και το φάσματος των αυξανόμενων επιτοκίων.
Αλλά όπως τα χαμηλά επιτόκια απέτυχαν να τονώσουν τη ζήτηση για στέγαση κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης, είναι πιθανό ότι η αύξηση των επιτοκίων, εάν διατηρηθεί υπό έλεγχο, δεν θα μειώσει τη ζήτηση για στέγαση το 2022, σε μεγάλο βαθμό λόγω του αυξανόμενου πληθυσμού των νοικοκυριών που χρειάζονται σπίτια.
Μεταξύ 2010 και 2020, όπως καταγράφηκε από την απογραφή των ΗΠΑ, ο πληθυσμός των ΗΠΑ αυξήθηκε κατά 7,4% που αντιστοιχεί σε 22,7 εκατομμύρια άτομα. Αυτή είναι η πιο αργή καταγεγραμμένη ανάπτυξη από τη Μεγάλη Ύφεση της δεκαετίας του 1930, ειδικά σε σύγκριση με το baby boom της δεκαετίας του 1950, όταν ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 18,5% τη δεκαετία του 1950. Ο σχηματισμός νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 10,1 εκατομμύρια, τα λιγότερα από το 1950. Συγκρίνετε αυτόν με τη δεκαετία του 1970 όταν προστέθηκαν 16,9 εκατομμύρια νοικοκυριά, σύμφωνα με το Pewresearch.org.
Κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης και της ανάκαμψης, οι οικογένειες διπλασιάστηκαν σε σπίτια. Το 2016, το 20% του πληθυσμού των ΗΠΑ ζούσε σε οικογενειακά νοικοκυριά πολλών γενεών, από 12% το 1980. Πολλοί από τη μεγαλύτερη αναδυόμενη γενιά, τους Millennials, αναγκάστηκαν να καθυστερήσουν τον γάμο, τον τοκετό και την ιδιοκτησία σπιτιού. Ενώ 76 εκατομμύρια Baby Boomers οδήγησαν νέες κατασκευές κατοικιών κατά τις δεκαετίες του ’70, του ’80 και του ’90, όταν χτίστηκαν πάνω από 37 εκατομμύρια νέα σπίτια, 87 εκατομμύρια Millennials αντιμετωπίζουν μια αγορά όπου μόνο 6,9 εκατομμύρια νέα σπίτια χτίστηκαν μεταξύ 2010 και 2020, σύμφωνα με τη Statistica.
Υπάρχουν «επί του παρόντος 45 εκατομμύρια άνθρωποι μεταξύ 30 και 40 ετών στις ΗΠΑ, ή 3 εκατομμύρια περισσότεροι από μόλις πριν από πέντε χρόνια», σύμφωνα με το Globest.com. «Η διάμεση ηλικία των ατόμων που αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι είναι τα 33 και τα επόμενα πέντε χρόνια ο αριθμός των ατόμων αυτής της ηλικιακής ομάδας αναμένεται να αυξηθεί κατά άλλα 2 εκατομμύρια». Αυτοί οι Millennials θέλουν να αναπληρώσουν τον χαμένο χρόνο. Το 37% των αγοραστών κατοικιών είναι επί του παρόντος Millennials, γεγονός που τους καθιστά τον κορυφαίο οδηγό στην αγορά σπιτιού.
Η Εθνική Ένωση Κατασκευαστών Οικιών αναφέρει ότι μεταξύ 1961 και 2000, οι κατοικίες ξεκινούν κατά μέσο όρο πάνω από 1,5 εκατομμύριο ετησίως, αλλά από το 2006, δεν έχουν πλησιάσει τόσο πολύ και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού και οι διακοπές της αλυσίδας εφοδιασμού εγγυώνται ότι η κατασκευή δεν θα επιταχυνθεί για λίγο ακόμα. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση για στέγαση θα συνεχιστεί και οι τιμές θα αυξηθούν, αν και πιθανώς όχι τόσο γρήγορα όσο τα τελευταία χρόνια.
