Πριν από την πανδημία, η California Street του Σαν Φρανσίσκο φιλοξενούσε μερικά από τα πιο πολύτιμα εμπορικά ακίνητα στον κόσμο. H λεωφόρος διασχίζει την καρδιά της οικονομικής περιοχής της πόλης και είναι γεμάτος με γραφεία για τράπεζες και άλλες εταιρείες που συμβάλλουν στην τροφοδοσία της παγκόσμιας τεχνολογικής οικονομίας.
By Peter Grant – Jim Carlton/The Wall Street Journal
Ένα κτίριο, ένας 22όροφος πύργος από γυαλί και πέτρα στην California Street 350, άξιζε περίπου 300 εκατομμύρια δολάρια το 2019, σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών γραφείου.
Αυτό το κτίριο τώρα είναι προς πώληση, με προσφορές που μετά βίας αναμένεται να φτάσουν μόλις περίπου 60 εκατομμύρια δολάρια, λένε οι μεσίτες εμπορικών ακινήτων. Πρόκειται για μείωση της αξίας κατά 80% σε μόλις τέσσερα χρόνια.
Έτσι έχουν γίνει τρομερά τα πράγματα στο Σαν Φρανσίσκο, μια ακραία μορφή πρόκλησης σε εθνικό επίπεδο. Σχεδόν κάθε μεγάλη πόλη των ΗΠΑ παλεύει, σε κάποιο βαθμό, με μειωμένη προσέλευση υπαλλήλων γραφείου, καθώς η πανδημία ώθησε την εξ αποστάσεως εργασία. Καμία αγορά δεν επλήγη περισσότερο από το Σαν Φρανσίσκο, για λόγους όπως το υψηλό κόστος της, εξάρτηση από μια βιομηχανία τεχνολογίας που γρήγορα αγκαλιάζει την υβριδική εργασία και ζητήματα ποιότητας ζωής, όπως το έγκλημα και η έλλειψη στέγης.
Πολλοί από τους πιο εξέχοντες εταιρικούς ενοικιαστές της πόλης, από τη Salesforce Inc. έως τη μητρική Meta Platforms Inc. του Facebook, κατακλύζουν την αγορά γραφείων με χώρο για υπενοικίαση αντί να περιμένουν τη λήξη των μισθώσεων τους. Η έλλειψη υπαλλήλων γραφείου κυματίζει σε όλη την οικονομική περιοχή, με αποτέλεσμα εστιατόρια, λιανοπωλητές και άλλες μικρές επιχειρήσεις να απολύουν υπαλλήλους ή να κλείνουν.
Σχεδόν το 30% των χώρων γραφείων του Σαν Φρανσίσκο είναι κενό, ποσοστό που είναι περισσότερο από επταπλάσιο από το ποσοστό πριν από το χτύπημα της πανδημίας και η μεγαλύτερη αύξηση από οποιαδήποτε άλλη μεγάλη πόλη των ΗΠΑ, σύμφωνα με την εταιρεία εμπορικών υπηρεσιών ακινήτων CBRE Group Inc.
Σήμερα είναι δύσκολο να γνωρίζουμε τι αξίζουν τα κτίρια γραφείων στην οικονομική περιοχή του Σαν Φρανσίσκο, επειδή οι συναλλαγές έχουν πρακτικά στερέψει. Μια πώληση 350 τεμαχίων στην Καλιφόρνια υπόσχεται να καθορίσει νέα τιμολόγηση.
«Είμαστε όλοι στην άκρη των θέσεων μας για να δούμε το πρώτο εμπόριο γραφείου στο Σαν Φρανσίσκο», δήλωσε ο J.D. Lumpkin, εκτελεστικός διευθυντής στην εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων Cushman & Wakefield.
Το άγχος στην αγορά κτιρίων γραφείων σε όλες τις ΗΠΑ δεν είναι μεμονωμένο πρόβλημα, λόγω της επίδρασης στις φορολογικές εισφορές και στα κοντινά καταστήματα και των πιθανών επιπτώσεων στον χρηματοπιστωτικό τομέα, ειδικά στις περιφερειακές τράπεζες που είναι μεγάλοι δανειστές στα εμπορικά ακίνητα.
Τα δάνεια αξίας περίπου 80 δισεκατομμυρίων δολαρίων που υποστηρίζονται από κτίρια γραφείων των ΗΠΑ λήγουν φέτος, σύμφωνα με την εταιρεία δεδομένων Trepp Inc. Τα περισσότερα θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν, σε μια εποχή υψηλότερων επιτοκίων και χαμηλότερης πληρότητας, απειλώντας τους δανειστές με απώλειες.
Η Wells Fargo & Co. πρόσφατα ανέφερε ότι ο όγκος των δανείων της που υποστηρίζονται από κτίρια γραφείων που ταξινομούνται ως «μη δεδουλευμένα» – πράγμα που σημαίνει ότι η τράπεζα δεν αναμένει πλέον πλήρη πληρωμή τόκων και κεφαλαίου – εκτινάχθηκε στα 725 εκατομμύρια δολάρια το πρώτο τρίμηνο από 186 εκατομμύρια δολάρια το 2022 τέταρτο τρίμηνο.
Ο πύργος γραφείων στο 350 της California street, τον οποίο εμπορεύεται η CBRE, αντιμετωπίζει ορισμένες συγκεκριμένες προκλήσεις. Ο πύργος είναι περίπου 75% κενός επειδή ο κύριος μισθωτής, η Union Bank, τον έχει αδειάσει ως επί το πλείστον. Ο απλήρωτος χώρος είναι μια μεγάλη υποχρέωση αυτές τις μέρες, σε αντίθεση με πριν από την πανδημία, όταν οι επενδυτές συχνά πλήρωναν ένα ασφάλιστρο για τον κενό χώρο, επειδή σήμαινε μια ευκαιρία να αυξήσουν τα ενοίκια.
Οποιοσδήποτε αγοραστής του κτιρίου της 350 California street – που κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1970 και ανήκει στη μονάδα MUFG Americas του Mitsubishi UFJ Financial Group – αναμένεται να ξοδέψει άλλα 50 εκατομμύρια δολάρια περίπου σε εσωτερικούς χώρους και άλλες αλλαγές για να προσελκύσει νέους ενοικιαστές. Παροχές όπως καταστρώματα στον τελευταίο όροφο και γυμναστήρια ποιότητας, spa, είναι πλέον στάνταρ σε κτίρια κορυφαίας ποιότητας που μπορούν να χρεώνουν τα υψηλότερα ενοίκια.
Ανεξάρτητα από τα συγκεκριμένα ζητήματα του κτιρίου, μια πώληση σε τόσο χαμηλή τιμή όσο οι προσφορές που περιμένουν ορισμένοι μεσίτες θα ήταν κακά νέα και για τους ιδιοκτήτες γραφείων σε άλλες πόλεις των ΗΠΑ, δήλωσε ο Mark Fawer, συνεργάτης στην ομάδα πρακτικής ακινήτων στη δικηγορική εταιρεία Greenspoon Marder.
«Αυτό θα μπορούσε να θεωρηθεί ως καμπάνα για την καταστροφή της αξίας στην αγορά των αστικών γραφείων σε εθνικό επίπεδο», είπε, «ειδικά εκείνες τις αγορές που επικεντρώνονται περισσότερο στην τεχνολογία και τις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες».
Η California Street, που εκτείνεται 5,2 μίλια από την οικονομική περιοχή μέχρι το Lincoln Park, είναι μια από τις μεγαλύτερες και πιο διάσημες λεωφόρους του Σαν Φρανσίσκο. Ο διάδρομος διασχίζει την Chinatown και διασχίζεται από τα φημισμένα τελεφερίκ της πόλης. Τέμνει την οδό Montgomery, όπου οι έμποροι αντάλλαξαν μετοχές στο Pacific Exchange στην κοντινή Pine Street μέχρι το 2006.
Αν και η επιχειρηματική δραστηριότητα στην περιοχή αναταράχθηκε από την κατάρρευση των dot-com το 2000 και την οικονομική κρίση του 2008, οι πύργοι των γραφείων της ξαναγέμισαν λίγο μετά τις δύο αυτές πτώσεις. «Πάντα υπήρχαν άνθρωποι που περίμεναν στο ασανσέρ», είπε ο Paul Bleeg, φορολογικός εταίρος στη λογιστική εταιρεία EisnerAmper LLP στην California Street. «Δεν θα μπορούσα ποτέ να πάρω θέση στο BART», το σύστημα δημόσιας συγκοινωνίας.
Ένα πρόσφατο απόγευμα, ο Robbie Silver έκανε μια βόλτα σε ένα πεζοδρόμιο της οδού Καλιφόρνια δίπλα σε άδεια καταστήματα και πινακίδες «για μίσθωση». Ως εκτελεστικός διευθυντής του Downtown SF Partnership, μιας μη κερδοσκοπικής ομάδας υπεράσπισης επιχειρήσεων, ασκεί πιέσεις για συνεργασίες δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για τη μετατροπή του αχρησιμοποίητου χώρου γραφείων σε διαμερίσματα και την προσέλκυση νέων καταστημάτων, εστιατορίων και άλλων καταστημάτων για να αντικαταστήσουν αυτά που έχουν κλείσει.
Τον Φεβρουάριο, η δήμαρχος του Σαν Φρανσίσκο, London Breed, παρουσίασε το σχέδιό της για την αναζωογόνηση της αγοράς γραφείων στο κέντρο της πόλης, την πιο πρόσφατη πόλη των ΗΠΑ που ανακοίνωσε βήματα για την ανάκαμψη από την έξοδο των εργαζομένων γραφείου. Η πρότασή της περιλαμβάνει ένα μείγμα φορολογικών κινήτρων.
Οποιαδήποτε οικονομική λύση στα προβλήματα της πόλης γίνεται πιο δύσκολη επειδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι από τους μεγαλύτερους φορολογούμενους της πόλης και τώρα κερδίζουν σημαντικά λιγότερα έσοδα. Το γραφείο του ελεγκτή του Σαν Φρανσίσκο προβλέπει έως και 1 δισεκατομμύριο δολάρια σε φόρους απώλειας περιουσίας για τις τοπικές υπηρεσίες μόνο από εμπορικά κτίρια έως το 2028. Οι λιανικές πωλήσεις έχουν μειωθεί κατακόρυφα στο Σαν Φρανσίσκο.
Η κα Breed ζήτησε από τους επικεφαλής των δημοτικών τμημάτων να προετοιμαστούν για περικοπές έως και 13% τα επόμενα δύο χρόνια για να αντιμετωπίσουν ένα προβλεπόμενο έλλειμμα προϋπολογισμού κατά την περίοδο εκείνη ύψους 780 εκατομμυρίων δολαρίων, ή 6% των συνολικών εσόδων του γενικού ταμείου, εν μέσω συνολικών οικονομικών κινδύνων .
Μόλις το 2021, οι ιδιοκτήτες κτιρίων γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο εξακολουθούσαν να ελπίζουν ότι η οικονομική περιοχή θα αναδυόταν με ανανεωμένο σθένος, όπως και μετά τις προηγούμενες πτώσεις.
Εκείνη τη χρονιά, ο ιδιοκτήτης προσπάθησε να πουλήσει τον πύργο γραφείων. Τράβηξε την καταχώριση αφού οι προσφορές απέτυχαν να ξεπεράσουν τα 180 εκατομμύρια δολάρια, ή το 60% της εκτιμώμενης αξίας του 2019, σύμφωνα με άτομα που γνωρίζουν το θέμα.
Το χλιαρό ενδιαφέρον ήταν ένα πρώιμο σημάδι ότι αυτή η κρίση ήταν διαφορετική και ότι η επιδείνωση της ποιότητας ζωής στην πόλη συνέβαλε στη μειωμένη προσέλευση των γραφείων.
Η εξάρτηση του Σαν Φρανσίσκο από τη βιομηχανία της τεχνολογίας, εδώ και χρόνια πλεονέκτημα, έχει γίνει αδυναμία. Με νεαρό εργατικό δυναμικό και ανεπτυγμένες εταιρικές κουλτούρες, εταιρείες τεχνολογίας όπως η Dropbox Inc. και η Yelp Inc. ανακοίνωσαν στροφή προς πιο απομακρυσμένη εργασία και την ανάγκη λιγότερου χώρου γραφείου.
Η πολιτική μιας εταιρείας για την επιστροφή στην εργασία έχει τσιμπήσει ιδιαίτερα – αυτή της Salesforce. Ο Διευθύνων Σύμβουλος και συνιδρυτής Marc Benioff, ένας τέταρτης γενιάς Σαν Φρανσισκανός του οποίου ο παππούς υπηρέτησε στο Συμβούλιο Εποπτών της πόλης, ήταν δημόσιος υπέρμαχος ενός ειδικού φόρου για την παροχή βοήθειας στους άστεγους που πολλές άλλες επιχειρήσεις αντιτάχθηκαν. Στα χρόνια που προηγήθηκαν της πανδημίας, η Salesforce έγινε ο μεγαλύτερος εργοδότης του Σαν Φρανσίσκο, καταλαμβάνοντας δύο νέους πύργους στην περιοχή South-of-Market.
Όταν επρόκειτο για μια πλήρη επιστροφή στα γραφεία, ο κ. Benioff δεν ήταν θαυμαστής. «Δεν θα επιστρέψουμε όλοι πίσω», είπε σε μια εκδήλωση του κλάδου το 2021. «Η συνείδηση και η ζωή και η ικανότητα εργασίας των ανθρώπων έχουν αλλάξει». Αυτό τον έφερε σε σύγκρουση με την Δήμαρχο Breed, ο οποίος σε συνέντευξή του νωρίτερα φέτος είπε ότι «για να ευδοκιμήσει αυτή η πόλη, χρειαζόμαστε ανθρώπους πίσω στο γραφείο».
Η Salesforce φέτος άρχισε να υιοθετεί μια αυστηρότερη πολιτική επιστροφής στο γραφείο, ζητώντας από ορισμένους εργαζόμενους να επιστρέψουν έως και τέσσερις ημέρες την εβδομάδα. Στις δημόσιες παρατηρήσεις του, ο κ. Benioff συνέχισε να λέει ότι το προηγούμενο σχόλιό του σχετικά με την αλλαγή του χώρου εργασίας έχει επικυρωθεί.
Για το κτίριο στην California Street.350, ορισμένοι μεσίτες λένε ότι ακόμη και μια μείωση κατά 80% από την αξία του 2019 ενδέχεται να μην προσελκύσει άφθονες προσφορές. Λίγοι συμβατικοί δανειστές θα παρέχουν χρηματοδότηση χρέους για έναν σχεδόν άδειο πύργο στις μέρες μας, λένε οι μεσίτες και οι ιδιοκτήτες, πράγμα που σημαίνει ότι η νικητήρια προσφορά θα πρέπει πιθανότατα να είναι εξ ολοκλήρου σε μετρητά. Λένε ότι είναι ακόμη πιθανό να μην γίνει καμία συμφωνία.
Ο Matthew Anderson, διευθύνων σύμβουλος της Trepp, της εταιρείας δεδομένων, δήλωσε ότι η πώληση του κτιρίου γραφείων σε πολύ μειωμένη τιμή θα ήταν μια θλιβερή στιγμή για τον τομέα της αγοράς γραφείων.
«Θέλω να κλάψω», είπε. «Γίνομαι συναισθηματικός και μόνο που το σκέφτομαι»
