Η καυτή αγορά κατοικίας έχει μετατοπίσει τα μαθηματικά της ενοικίασης ή της αγοράς ενός σπιτιού.
Στην τρέχουσα αγορά, οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να περιμένουν περισσότερο χρόνο για να αποδώσουν οι επενδύσεις τους από ό,τι θα είχαν πριν από την πανδημία, σύμφωνα με ανάλυση της Wall Street Journal για τις εκτιμήσεις κόστους- ενοικίασης και αγοράς κατοικίας από την startup Tomo για τη χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων.
Ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί ραγδαία σε όλη τη χώρα (ΗΠΑ), οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν ακόμη περισσότερο. Το ενοίκιο για μονοκατοικία αυξήθηκε 13,1% τον Φεβρουάριο, σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα πέρυσι, σύμφωνα με την εταιρεία στεγαστικών δεδομένων CoreLogic.
Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 20,9% τον Μάρτιο, σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν. Τα επιτόκια για 30ετή στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου έχουν επίσης αυξηθεί κατά μέσο όρο στο 5,27% αυτόν τον Μάιο, από 2,96% ένα χρόνο πριν, σύμφωνα με τον Freddie Mac.
Το αυξημένο κόστος για την αγορά ενός σπιτιού σημαίνει ότι ο χρόνος που χρειάζεται για break even, σε σύγκριση με αυτό που θα πλήρωνε κάποιος για να νοικιάσει ένα αντίστοιχο σπίτι, έχει μεγαλώσει. Για αυτήν την ανάλυση, το breaking even είναι όταν το εκτιμώμενο καθαρό κόστος της ιδιοκτησίας αυτού του σπιτιού αντιστοιχεί στο εκτιμώμενο κόστος της ενοικίασης ενός τυπικού σπιτιού κατά την ίδια περίοδο.
Σε 19 από τις 20 αγορές που καλύπτονται από τον δείκτη CoreLogic Single-Family Rent Index, τις αγορές που χρησιμοποιούνται για την ανάλυση Tomo και WSJ, ο εκτιμώμενος χρόνος εξισορρόπησης κατά την αγορά κατοικίας έχει αυξηθεί.
Στο Austin, του Τέξας, για παράδειγμα, ένα άτομο που αγοράζει ένα σπίτι με μέση τιμή και βάζει 10% μετρητά με μια 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου 5%, δεν θα μπορούσε να πουλήσει το σπίτι και να σπάσει ακόμη και για ένα εκτιμώμενο διάστημα 5,6 χρόνια. Αυτό το διάστημα ήταν 3,7 χρόνια πριν από την πανδημία, σε σύγκριση με το κόστος ενοικίασης κατά την ίδια περίοδο. Στο Μαϊάμι, μια ακραία αγορά όπου τα ζητούμενα ενοίκια έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τις τιμές των κατοικιών, θα χρειαστεί λιγότερος χρόνος για break even, από 2,5 χρόνια πριν από την πανδημία σε 2,3 χρόνια τώρα.
Οι αγοραστές κατοικιών που πωλούν πολύ νωρίς αναμένεται να χάσουν πολλά.
Για το σπίτι με μέση τιμή, το μοντέλο του Tomo δείχνει ότι ένας αγοραστής του Austin που πουλά μετά από μόλις τρία χρόνια θα έχανε 30.000 $ σε σχέση με την ενοικίαση την ίδια περίοδο. Αυτό οφείλεται στο προβλεπόμενο κόστος ιδιοκτησίας, το οποίο περιλαμβάνει πράγματα όπως φόρους ιδιοκτησίας και συντήρηση, που υπερβαίνει την ανατίμηση της τιμής του σπιτιού και το κόστος ενοικίασης ενός σπιτιού με μέση τιμή κατά την ίδια περίοδο.
Ωστόσο, τα μαθηματικά φαίνονται πολύ καλύτερα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού στην άλλη πλευρά του break-even. Μετά από οκτώ χρόνια ιδιοκτησίας στο Austin, ο αγοραστής κατά τη στιγμή της πώλησης θα ήταν 30.000$ κερδισμένος σε σύγκριση με την ενοικίαση. Μετά από 10 χρόνια, 55.000 $. και μετά από 15 χρόνια, σχεδόν 140.000 $.
Η ανάλυση Tomo και WSJ κάνει μια σειρά από υποθέσεις που επηρεάζουν αυτά τα προβλεπόμενα αποτελέσματα.
Πρώτον, υποθέτει ότι τα ετήσια ενοίκια και η αύξηση των τιμών των κατοικιών θα επανέλθουν και τα δύο σε κανονικά επίπεδα, μειώνοντας τον τρέχοντα διψήφιο ρυθμό τους. Η προκαταβολή 10%, που λέει η Tomo είναι τυπική για τους χρήστες της, είναι υψηλότερη από αυτή που θέλουν να πληρώσουν πολλοί αγοραστές για πρώτη φορά, ειδικά εκείνοι που επωφελούνται από τη χρηματοδότηση της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης-Federal Housing Administration που επιτρέπει προκαταβολές έως και 3,5%. Η ανάλυση υποθέτει επίσης ότι οι ενοικιαστές πραγματοποιούν επενδύσεις στο χρηματιστήριο εάν επιλέξουν να μην αγοράσουν ένα σπίτι.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται φέτος, γεγονός που θα μπορούσε να επιμηκύνει ακόμη περισσότερο τα χρονοδιαγράμματα του break-even. Ορισμένοι αγοραστές μπορεί να επεκτείνουν τον προϋπολογισμό του νοικοκυριού τους πολύ περισσότερο ώστε να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού.
«Αν ξαφνικά κοιτάξετε ότι το 40% του μηνιαίου εισοδήματός σας πηγαίνει στην πληρωμή του σπιτιού σας και έχουμε πληθωρισμό στο 8,5%…είναι ένας θερμοσίφωνας μακριά από το να χάσετε μια πληρωμή στεγαστικού δανείου», δήλωσε ο Rick Sharga, εκτελεστικός αντιπρόεδρος της Attom Data Solutions, η οποία έχει αναλύσει σενάρια ενοικίασης έναντι αγοράς σε δεκάδες αγορές κατοικιών.
Η Firdausi Yusuf, σχεδιάστρια μόδας και ιστοσελίδων, μετακόμισε στο Austin, με τον σύζυγό της πέρυσι. Μια αύξηση 30% στο ενοίκιο το περασμένο φθινόπωρο ήταν ένα σημαντικό κίνητρο σε αυτό που έγινε ένα μηνών κυνήγι για αγορά σπιτιού, είπε η κ. Yusuf.
Αφού έκαναν 4 αποτυχημένες προσπάθειες αγοράς απέκτησαν πρόσφατα ένα σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων στο Jarrell του Τέξας, 40 λεπτά έξω από το κέντρο του Austin. Η κα Yusuf χρησιμοποιεί χρηματοδότηση FHA (ένα δάνειο FHA είναι ένας τύπος στεγαστικού δανείου με κρατική υποστήριξη που μπορεί να σας επιτρέψει να αγοράσετε ένα σπίτι με πιο χαλαρές οικονομικές απαιτήσεις. Μπορεί κάποιος να πληρεί τις προϋποθέσεις για δάνειο FHA ακόμη και εάν έχει χρέος ή χαμηλότερη πιστοληπτική ικανότητα) κλειδώνοντας ένα επιτόκιο 4,25% πριν από τις πρόσφατες αυξήσεις των επιτοκίων. Η νέα πληρωμή στεγαστικού δανείου θα είναι πολύ μεγαλύτερη από το τρέχον ενοίκιο του ζευγαριού, είπε η κ. Yusuf, αλλά ο τρέχων ρυθμός ανατίμησης της τιμής του σπιτιού και των αυξήσεων ενοικίου, αναμένει ότι θα της φέρει το break even και σε λίγα χρόνια.
«Βραχυπρόθεσμα, είναι πολλά. Αλλά είναι δικό σου», λέει.
