Όταν ο Ινδός δισεκατομμυριούχος Mukesh Ambani αγόρασε μια έπαυλη 80 εκατομμυρίων δολαρίων στο Ντουμπάι για τον μικρότερο γιο του τον Μάρτιο, ήταν ένα νέο ρεκόρ για την αγορά ακινήτων της πόλης. Ήταν ένα ρεκόρ όμως που διατηρήθηκε μόλις εφτά μήνες.
Από τους Zainab Fattah και Nicolas Parasie/Bloomberg
13 εβδομάδες αργότερα, μια βίλα με οκτώ υπνοδωμάτια και 18 μπάνια πέρασε στην κορυφή όταν ένας μυστηριώδης αγοραστής πλήρωσε 302,5 εκατομμύρια ντιρχάμ (82,4 εκατομμύρια δολάρια) για μια θέση στο τεχνητό νησί της πόλης, σε σχήμα δέντρου, το Παλμ Τζουμέιρα (Palm Jumeirah). Στη συνέχεια, αυτόν τον μήνα, το Τμήμα Γης του Ντουμπάι ανέφερε μια συμφωνία ακινήτων αξίας 163 εκατομμυρίων δολαρίων στο Παλμ Τζουμέιρα χωρίς να αποκαλύψει τον αγοραστή, σημειώνοντας ένα ακόμη υψηλό όλων των εποχών.
Ωστόσο, η αδιάκοπη άνοδος της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι όλο τον περασμένο χρόνο σημαίνει ότι λίγοι πιστεύουν ότι ακόμη και αυτό το ρεκόρ θα διατηρηθεί για πολύ. Οι μεσίτες και οι κατασκευαστές μιλούν για γρήγορες συναλλαγές, περισσότερο από το 70% αυτών σε μετρητά. Και για μιας περίεργη ποικιλία αγοραστών, από πλούσιους Ρώσους που αναζητούν ένα ασφαλές καταφύγιο για τα χρήματά τους μετά την εισβολή της χώρας τους στην Ουκρανία μέχρι ιδρυτές startup και επενδυτές από γειτονικές χώρες του Κόλπου που ξεπλένουν μετρητά μετά την άνοδο των τιμών του πετρελαίου.
Οι υψηλότερες τιμές των ακινήτων του εμιράτου αυξήθηκαν κατά 70,3% τους 12 μήνες έως τον Σεπτέμβριο, καθιστώντας το τον μεγαλύτερο κερδισμένο στον παγκόσμιο δείκτη Knight Frank, ο οποίος εστιάζει στα πιο επιθυμητά και ακριβά σπίτια μιας πόλης, συχνά στο κορυφαίο 5% σε αξία αγοράς. Αυτό ξεπερνά κατά πολύ την άνοδο 2,5% για το Λονδίνο στον ίδιο δείκτη, το 8,9% στο Παρίσι και το 7,3% στη Νέα Υόρκη, όπου οι συμφωνίες έχουν παρεμποδιστεί από τα υψηλότερα επιτόκια και την οικονομική επιβράδυνση που σχετίζεται με την ενέργεια.
Η ανατροπή ήταν πράγματι θεαματική. Μόλις πριν από μια δεκαετία, η αγορά ακινήτων της πόλης κατέρρεε. Τώρα, το Ντουμπάι -το οποίο είναι μέρος των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων- βρίσκεται στην καρδιά μιας από τις μεγαλύτερες ανόδους των πολυτελών κατοικιών στον κόσμο. Ωστόσο, ορισμένοι κατασκευαστές εξακολουθούν να οφείλουν στις τράπεζες δισεκατομμύρια δολάρια και ένας βασικός διεθνής χρηματοπιστωτικός επόπτης τοποθέτησε τα ΗΑΕ στη γκρίζα λίστα φέτος, εν μέρει λόγω ανησυχιών για φερόμενη παράνομη είσοδο ξένων χρημάτων στον τομέα των ακινήτων. Η κυβέρνηση ανέφερε ότι έχει σημειώσει σταθερή πρόοδο στην παρακολούθηση των εισροών χρημάτων και ότι έχει λάβει μέτρα όλα αυτά τα χρόνια για να αποτρέψει την επανάληψη των προηγούμενων διακυμάνσεων των τιμών.
Ωστόσο, το μητρώο ιδιοκτησίας του Ντουμπάι δεν είναι δημόσιο και το Τμήμα Κτηματολογίου δεν παρέχει συνήθως πρόσβαση σε πληροφορίες σχετικά με την ταυτότητα των αγοραστών συγκεκριμένων ακινήτων. Ορισμένοι επικριτές λένε ότι οι αρχές έχουν ελάχιστα κίνητρα να αυξήσουν υπερβολικά την εποπτεία ή τη διαφάνεια λόγω των οικονομικών οφελών από τα κεφάλαια που εισρέουν στην αγορά κατοικίας.
«Το Ντουμπάι είναι ένα εύκολο μέρος για να αγοράσεις ακίνητη περιουσία σχετικά ανώνυμα», υποστηρίζει η Jodi Vittori, αναλύτρια στο Carnegie Endowment for International Peace, η οποία έχει ερευνήσει τον τομέα των ακινήτων του εμιράτου. «Με κάθε διεθνή κρίση, τα χρήματα φαίνεται να ρέουν προς τα εκεί, μερικές φορές ενθαρρύνονται ανοιχτά όπως κατά τη διάρκεια της Covid, αλλά μερικές φορές όχι, όπως συμβαίνει τώρα με το ουκρανικό. Είτε έτσι είτε αλλιώς, θα παραμείνει βασικό μέρος του σχεδίου οικονομικής ανάπτυξης τους».
Οι εκπρόσωποι της κυβέρνησης των ΗΑΕ και του Υπουργείου Γης του Ντουμπάι δεν απάντησαν σε αιτήματα του Bloomberg για σχολιασμό.
Μέχρι στιγμής, τέτοιου είδους ανησυχίες δεν ήταν αρκετές για να ανακόψουν την κινητικότητα στον τομέα των ακινήτων του Ντουμπάι. Τα ΗΑΕ θα προσελκύσουν το μεγαλύτερο μερίδιο ιδιωτικού πλούτου παγκοσμίως φέτος, με καθαρή εισροή 4.000 εκατομμυριούχων, σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων μετανάστευσης Henley & Partners. Η κυβέρνηση του Ντουμπάι έχει προσφέρει στους αλλοδαπούς βίζα 10 ετών και εισήγαγε μεταρρυθμίσεις για να καταστήσει το εμιράτο πιο κοινωνικά φιλελεύθερο από ό,τι ήταν στο παρελθόν.
Μεταξύ αυτών των νέων αφίξεων είναι Ισραηλινοί επενδυτές, εκατομμυριούχοι κρυπτογράφησης και στελέχη hedge funds. Υπάρχουν επίσης τραπεζίτες που διέφυγαν από τους περιορισμούς της Covid στην Ασία και τις συνέπειες του Brexit στο City του Λονδίνου. Όσοι μετακομίζουν στο Ντουμπάι προσγειώνονται σε μια πόλη γνωστή για τα χαμηλά ποσοστά εγκληματικότητας. Ωστόσο, τα ΗΑΕ, όπως και τα περισσότερα άλλα αραβικά κράτη του Κόλπου, διοικούνται από μια μοναρχία που ανέχεται ελάχιστη πολιτική διαφωνία. Βρίσκεται επίσης σε μια από τις πιο ζεστές περιοχές του πλανήτη όπου οι καλοκαιρινές θερμοκρασίες μπορεί να εκτοξευθούν πάνω από 45 βαθμούς Κελσίου.
Αλλά οι αγοραστές ακινήτων έχουν σημαντικά φορολογικά οφέλη. Η αγορά μιας πολυτελούς κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο θα μπορούσε να σημαίνει φόρο 15% ή περισσότερο, σύμφωνα με την ερευνητική εταιρεία CBRE, ενώ στο Ντουμπάι ένας αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης 4%. Η πόλη έχει ΦΠΑ και εταιρικές εισφορές, αλλά δεν υπάρχουν φόροι εισοδήματος.
«Οι πελάτες μας τείνουν να είναι εξαιρετικά πλούσιοι. Η ύφεση και τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων δεν αλλάζουν τη ζωή τους», δήλωσε ο Murat Ayyildiz, πρόεδρος της Alpago Properties στο Ντουμπάι, η οποία χτίζει πολλές βίλες στο Παλμ Τζουμέιρα, συμπεριλαμβανομένου της βίλας με τα 18 μπάνια.
Οι προηγούμενες περίοδοι άνθησης στο Ντουμπάι τροφοδότησαν ένα κύμα κατασκευών επίδειξης που ακολουθήθηκαν από ξαφνικές πτώσεις. Το 2009, το κραχ οδήγησε τις τιμές κάτω από περισσότερο από 50%. Το εμιράτο συνέχισε να ξεφεύγει της χρεοκοπίας, σε μεγάλο βαθμό, λόγω της διάσωσης των 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων από το πλούσιο σε πετρέλαιο γειτονικό Άμπου Ντάμπι. Οι τιμές άρχισαν να ανακάμπτουν το 2011 όταν ξέσπασε η Αραβική Άνοιξη για να πέσουν ξανά στα τέλη του 2014, καθώς οι τιμές του αργού κατέρρευσαν αναγκάζοντας τις κυβερνήσεις του Κόλπου σε κινήσεις λιτότητας.
Η τελευταία οικονομική έκρηξη στο εμιράτο του Περσικού Κόλπου ξεκίνησε πριν περίπου από ένα χρόνο, με την πόλη να προσελκύει επενδύσεις σε ακίνητα αξίας περίπου 6,6 δισεκατομμυρίων δολαρίων τον Αύγουστο, τις υψηλότερες σε όγκο και αξία σε 12 χρόνια, σύμφωνα με την HSBC Holdings Plc. Η κυβέρνηση έχει λάβει μέτρα για να αποτρέψει την αστάθεια, εισάγοντας διάφορες απαιτήσεις, όπως μεγαλύτερες προκαταβολές.
Επίσης, με περίπου το 70% των συναλλαγών να γίνονται πλέον σε μετρητά ή χωρίς στεγαστικά δάνεια, οποιαδήποτε επιβράδυνση λόγω υψηλότερου κόστους δανεισμού είναι πιθανό να περιοριστεί, προβλέπει η CBRE.
Η τάση έχει μεγεθυνθεί από τον πόλεμο στην Ουκρανία. Η μεσιτική εταιρεία ακινήτων BetterHomes αναφέρει ότι είδε τις αγορές από Ρώσους να αυξάνονται κατά 164% το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.
Ορισμένοι Ρώσοι προτιμούν τώρα να πληρώνουν ολόκληρα τα ποσά προκαταβολικά λόγω πιθανών περιπλοκών στην πραγματοποίηση μεταφορών συναλλάγματος μέσω του διεθνούς τραπεζικού δικτύου SWIFT, ανέφεραν οι μεσίτες. «Οι πελάτες μας προτιμούν να πληρώσουν το κόστος του ακινήτου αμέσως», δήλωσε η Irina Mosheva, διευθύνουσα σύμβουλος της Intermark Real Estate, η οποία στο παρελθόν λειτουργούσε στη Ρωσία με την επωνυμία Savills. «Αυτό οφείλεται στις ανησυχίες για την επέκταση των κυρώσεων και την περαιτέρω αποσύνδεση των τραπεζών από το σύστημα SWIFT».
Τα ΗΑΕ δεν έχουν επιβάλει κυρώσεις στη Ρωσία, όπως έχουν κάνει οι ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και η ΕΕ. Ορισμένοι Αμερικανοί αξιωματούχοι έχουν προειδοποιήσει τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα για τους πιθανούς κινδύνους παράκαμψης των κυρώσεων. Ωστόσο, τα ΗΑΕ υποστηρίζουν ότι σέβονται το διεθνές δίκαιο, αλλά δεν υποχρεούνται να ακολουθούν τις κυρώσεις που επιβάλλονται από άλλες χώρες ή οργανισμούς.
Μερικοί από τους πελάτες της Mosheva προσελκύονται από τους χαμηλούς φόρους του Ντουμπάι, ενώ άλλοι επενδύουν επειδή επιτρέπει πληρωμές ακινήτων σε κρυπτονομίσματα, έναν άλλο τρόπο πλοήγησης στους διεθνείς τραπεζικούς περιορισμούς. Ωστόσο, η ζήτηση για ακίνητα στο Ντουμπάι δεν σχετίζεται μόνο με τους Ρώσους. Σύμφωνα με τον παγκόσμιο δείκτη UBS Global Housing Bubble Index —η οποία αναλύει τις τιμές κατοικιών σε 25 πόλεις για να επισημάνει εκείνες με τον μεγαλύτερο κίνδυνο φούσκας στέγασης— το Ντουμπάι κατατάχθηκε αρκετά υψηλά, ακόμη και όταν χρηματοοικονομικοί κόμβοι όπως η Νέα Υόρκη και το Λονδίνο χαρακτηρίστηκαν ως υπερτιμημένοι και το Τορόντο βρισκόταν ως αξιολόγηση σε περιοχή φούσκας. Αυτό υπογραμμίζει την έλξη της πόλης για τους πλούσιους σε όλο τον κόσμο.
Η έπαυλη των 80 εκατομμυρίων δολαρίων που αγόρασε η εταιρεία του Ambani Reliance Industries Ltd. για τον γιο του ήταν μια παραθαλάσσια βίλα στο Παλμ Τζουμέιρα, είπαν δύο άτομα που γνωρίζουν το θέμα. Ανάμεσα σε άλλους πρόσφατους επώνυμους επενδυτές σε ακίνητα στο Ντουμπάι είναι ο γεννημένος στην Ινδία δισεκατομμυριούχος Lakshmi Mittal, ο εκτελεστικός πρόεδρος του κολοσσού του χάλυβα ArcelorMittal SA, ο οποίος αγόρασε μια τριάδα οικιστικών οικοπέδων στην πόλη, σύμφωνα με άτομα που γνωρίζουν. Οι εκπρόσωποι της Mittal αρνήθηκαν να σχολιάσουν την αγορά.
Η Honey Deylami, εκτελεστικός συνεργάτης στο πρακτορείο ακινήτων Luxhabitat Sotheby’s International Realty αναφέρει ότι αγοραστές από το εξωτερικό -συμπεριλαμβανομένων της Ευρώπης, των ΗΠΑ και του Καναδά- απέκτησαν ταχύτατα διαμερίσματα και ρετιρέ σε έναν νέο γυάλινο πύργο. Πρόσφατα πούλησε ένα διαμέρισμα τεσσάρων υπνοδωματίων στο κτήριο για 56 εκατομμύρια ντιρχάμ (15,3 εκατομμύρια δολάρια). «Για αυτού του είδους τις συναλλαγές, οι πελάτες προτιμούν να μην περνούν από την ταλαιπωρία της υποθήκης και όλοι μπορούν εύκολα να αντέξουν οικονομικά αυτούς τους αριθμούς», λέει. «Έτσι δεν ζητούν χρηματοδότηση ή υποθήκες από τις τράπεζες».
Σε μια απόσταση 20 λεπτών από την ακτή με ταχύπλοο είναι το The World, ένα τεχνητό αρχιπέλαγος με περίπου 300 νησιά που δημιουργήθηκε από τον κατασκευαστή Palm Nakheel για να αναπαραστήσει το σχήμα του παγκόσμιου χάρτη. Η κατασκευή καθυστέρησε πολύ εξαιτίας της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης και της παραλίγο χρεοκοπίας της Nakheel το 2009 και το μεγαλύτερο μέρος παραμένει απλώς ένα κομμάτι άμμου.
Ωστόσο, η πρόσφατη εισροή χρημάτων οδήγησε σε προσπάθειες αναζωογόνησης του σταματημένου εγχειρήματος και τον Δεκέμβριο, η αλυσίδα πολυτελών ξενοδοχείων Anantara άνοιξε ένα θέρετρο τύπου Μαλδίβων σε ένα από τα νησιά. Σε ένα άλλο, βρίσκεται το project Heart of Europe, το οποίο αρχικά επικεντρώθηκε σε πλωτές και εν μέρει υποβρύχιες βίλες, και όπου τώρα ένα από τα πολλά ξενοδοχεία πρόκειται να ανοίξει αργότερα φέτος. H Nakheel συνέχισε να ανακάμπτει από την οικονομική κρίση αναδιαρθρώνοντας το χρέος της και προσπαθεί να κατασκευάσει ένα ακόμη σύνολο τεχνητών νησιών που ονομάζονται Palm Dubai Islands, τα οποία θα έχουν παραθαλάσσια διαμερίσματα.
Άλλοι κατακευαστές χτίζουν ψηλά κτίρια κατά μήκος των παραλιών του Ντουμπάι. Στο Παλμ, η Alpago ξεκίνησε να χτίζει έναν πύργο 11 ορόφων που έχει σχεδιαστεί για να περιλαμβάνει εννέα ρετιρέ με πισίνες.
Στο Παλμ Τζουμέιρα, ένα φουτουριστικό κτίριο που ονομάζεται Atlantis, The Royal Residences έχει ξεπηδήσει με μια τεράστια δεξαμενή νερού μεδουσών και μια πισίνα υπερχείλισης στον 22ο όροφο. Οι 231 υπερπολυτελείς κατοικίες στο κτίριο έχουν ήδη πωληθεί, υποστηρίζει ο Philippe Zuber, Διευθύνων Σύμβουλος της Kerzner International που ανέπτυξε το ακίνητο. Έχει προγραμματίσει περισσότερες επενδύσεις για το Ντουμπάι, συμπεριλαμβανομένου ενός θερέτρου που ονομάζεται One & Only One Za’abeel, το οποίο θα περιλαμβάνει ιδιωτικές κατοικίες προς αγορά. Αυτό δείχνει, «πόσο πιστεύουμε ότι το Ντουμπάι θα συνεχίσει να προσελκύει τον κόσμο», λέει ο Zuber.
Η ευρύτερη αγορά κατοικιών του Ντουμπάι βρίσκεται επίσης σε τρομερή ανάπτυξη, με το μέσο ετήσιο ενοίκιο για μια οικογενειακή κατοικία να φτάνει τα 268.758 ντιρχάμ (73.171 $), αφού τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 26% από τις αρχές του έτους έως τον Σεπτέμβριο.
Ωστόσο, υπάρχουν πιέσεις που μπορεί να μειώσουν τις προοπτικές του Ντουμπάι. Νωρίτερα φέτος, η παγκόσμια χρηματοοικονομική εποπτική ομάδα Financial Action Task Force έθεσε ένα μεγάλο θέμα για την αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, όταν έβαλε τα ΗΑΕ σε μια γκρίζα λίστα, εν μέρει λόγω ανησυχιών για παράνομα μετρητά στον τομέα των ακινήτων. Μετά την προειδοποίηση, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα δήλωσαν ότι θα συνεργαστούν με τη FATF προκεδιμένου να συνεχίσουν να ενισχύουν τις προσπάθειές τους για την καταπολέμηση του οικονομικού εγκλήματος και σε δήλωση νωρίτερα φέτος, ανέφεραν ότι είχαν κατασχέσει 625 εκατομμύρια δολάρια πέρυσι σε διάφορα εγκλήματα ξεπλύματος βρώμικου χρήματος.
Οι Ben Bartenstein, Saritha Rai και Kamlesh Bhuckory συνέβαλαν στο ρεπορτάζ.
