Ακόμη και στη Σουηδία, λίγοι άνθρωποι γνώριζαν πολλά για την Castellum AB. Ωστόσο, η εσπευσμένη πώληση 40 εκατομμυρίων μετοχών της εταιρείας ακινήτων νωρίτερα αυτόν τον μήνα θεωρείται πλέον από ορισμένους ως προάγγελος των στενάχωρων καταστάσεων που θα ακολουθήσουν στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων.
Από τους Charles Daly και Anton Wilen/Bloomberg
Η πωλήτρια, M2 Asset Management AB, ανέφερε την πτώση των τιμών της αγοράς ως την αιτία που επηρέασε την «ικανότητά της να εκπληρώσει τις οικονομικές της δεσμεύσεις» για την απόφαση. Το ντάμπινγκ του μεριδίου από έναν βασικό μέτοχο, είναι μόνο το τελευταίο επεισόδιο σε μια ταραχώδη χρονιά κατά την οποία οι εταιρείες ακινήτων της Σουηδίας είδαν τις χρηματιστηριακές τους αξίες να μειώνονται στο μισό.
Ωστόσο, υπάρχει ελάχιστη προσδοκία για οποιαδήποτε ανάπαυλα. Ο τομέας αντιμετωπίζει αποπληρωμή χρέους 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων το επόμενο έτος, με απαιτήσεις αναχρηματοδότησης περίπου 41 δισεκατομμυρίων δολαρίων μέχρι το τέλος του 2026, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg.
Η πίεση χρηματοδότησης που αντιμετωπίζουν οι εταιρείες ακινήτων της Σουηδίας προέρχεται από τα ομόλογα κυμαινόμενου επιτοκίου και τις βραχυπρόθεσμες λήξεις σε ένα περιβάλλον με αυξανόμενα επιτόκια. Αν και αυτό καθιστά την αγορά ακινήτων της σκανδιναβικής χώρας πιο ευάλωτη από άλλες στην περιοχή, παρακολουθείται στενά ως πιθανή λυδία λίθος για τον υπόλοιπο κλάδο στην Ευρώπη.
«Σε ένα κακό σενάριο μη απόψυξης στις πιστωτικές αγορές, η Σουηδία θα μπορούσε να είναι πρώτη στη σειρά σε μια σειρά ζητημάτων δικαιωμάτων διάσωσης από εισηγμένες εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη», δήλωσε ο Peter Papadakos, διευθύνων σύμβουλος της Green Street. «Αυτό θα είχε σημαντικές επιπτώσεις στον τομέα των εισηγμένων ακινήτων της Ευρώπης».
Η κεντρική τράπεζα της Σουηδίας και η Αρχή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας της χώρας έχουν προειδοποιήσει επανειλημμένα ότι οι κίνδυνοι που απορρέουν από το χρέος εμπορικών ακινήτων αποτελούν απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα της χώρας. Η κύρια ανησυχία είναι το δευτερογενές αποτέλεσμα για τις σουηδικές τράπεζες: Ο δανεισμός ακινήτων πέρυσι ανήλθε σε περίπου τα δύο τρίτα του συνολικού αποθέματος δανείων στη σκανδιναβική χώρα, σε σύγκριση με λιγότερο από το ένα τρίτο σε πολλές μεγαλύτερες οικονομίες της ζώνης του ευρώ.
Ο Anders Kvist, ανώτερος σύμβουλος του διευθυντή της Σουηδικής FSA, ανέφερε ότι η εποπτική αρχή προειδοποιεί για τα υψηλά επίπεδα χρέους σε εταιρείες εμπορικών ακινήτων εδώ και τουλάχιστον τέσσερα χρόνια. «Η πτώση των αξιών των ακινήτων θα μπορούσε να προκαλέσει ένα φαινόμενο ντόμινο», είπε ο Kvist. «Εφόσον πέφτουν οι αξίες των ακινήτων, μειώνεται η διαθέσιμη ασφάλεια στα δάνεια. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε απαιτήσεις για περισσότερες εξασφαλίσεις και με τη σειρά του να αναγκάσει σε κακές πωλήσεις».
Εμπορικοί ιδιοκτήτες όπως οι Fastighets AB Balder, SBB και Castellum πέρασαν την τελευταία δεκαετία ακολουθώντας μια αναπτυξιακή στρατηγική στη Σουηδία που βασιζόταν στη συγκέντρωση δισεκατομμυρίων δολαρίων φθηνού χρήματος από επενδυτές ομολόγων που διψούσαν για αποδόσεις. Πρόκειται για μια πορεία που υιοθετήθηκε σε όλες τις ευρωπαϊκές αγορές με ώθηση από τα χαμηλά επιτόκια και τις ραγδαίες αποτιμήσεις ακινήτων.
Ωστόσο, ο αυξανόμενος πληθωρισμός και η συνακόλουθη επιθετική σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής από τις κεντρικές τράπεζες έχουν αντιστρέψει την κατάσταση.
Οι μετοχές της SBB υποχωρούν κατά 81% το 2022. Τα ομόλογα σε μήκος και πλάτος του κλάδου έχουν υποχωρήσει σε δυσμενή επίπεδα. Την Τετάρτη, η Balder έθεσε τις αξιολογήσεις της σε επενδυτική βαθμίδα σε έλεγχο για υποβάθμιση σε υψηλή απόδοση από την Moody’s Investors Service.
Έχει γίνει «ένας ζοφερός συνδυασμός για πολλές εταιρείες σε μια αγορά όπου το εύκολο χρήμα έχει ανταμείψει εκείνες με μια επιθετική ατζέντα ανάπτυξης», δήλωσε ο Martin Edemalm, διευθυντής χαρτοφυλακίου ομολόγων στη SEB Investment Management στη Στοκχόλμη. «Αλλά τώρα η αγορά έχει αλλάξει ριζικά».
Οι σουηδικές εταιρείες ακινήτων πρέπει να ξεπεράσουν τα 40,8 δισεκατομμύρια δολάρια ληξιπρόθεσμου ομολογιακού χρέους τα επόμενα πέντε χρόνια, το ένα τέταρτο των οποίων λήγει το 2023. Ο τρόπος με τον οποίο προσανατολίζονται σε αυτές τις αποπληρωμές θεωρείται κρίσιμος για τον ευρύτερο ευρωπαϊκό τομέα.
