Σημαντικά κέρδη κατέγραψε η εγχώρια ομολογιακή αγορά στις αρχές του 2020 σημειώνοντας στα τέλη Ιανουαρίου νέο ιστορικό υψηλό. Το κλίμα βελτίωσης που πλαισιώνει τα θεμελιώδη της οικονομίας ενίσχυσαν η πρόσφατη αναβάθμιση της χώρας από τον οίκο Fitch, η επιτυχημένη έκδοση του 15ετούς ομολόγου αλλά και οι προσδοκίες για άρση των περιορισμών διακράτησης κρατικών ομολόγων από τον εγχώριο τραπεζικό τομέα-σύμφωνα με μελέτη του κ. Ηλία Λεκκού, Επικεφαλής Οικονομολόγου της Τράπεζας Πειραιώς, «Greek Fixed Income Monitor – Iανουάριος 2020».
Συγκεκριμένα, η ελληνική αγορά κρατικών ομολόγων χαρακτηρίστηκε ως η πλέον επικερδής για το 2019 καθώς η απόδοση στην λήξη (YtM) του δείκτη σημείωσε έντονη αποκλιμάκωση από το 4,07% το 2018 στο 1,31% στα τέλη του 2019. Σε ετήσια βάση, ο δείκτης κατέγραψε σημαντικά κέρδη της τάξης του 29,6% φτάνοντας τις 635 μονάδες. Παρά τις οριακές μεταβολές του δείκτη τον Δεκέμβριο, τον Ιανουάριο υπήρξε συνέχεια του ανοδικού ράλι στα κρατικά ομόλογα με τον δείκτη να ενισχύεται κατά 2,41 % στις 650,4 μονάδες.
Η κίνηση της Fitch στις 24 Ιανουαρίου για αναβάθμιση της πιστοληπτικής διαβάθμισης του ελληνικού αξιόχρεου κατά μια βαθμίδα στο BB αλλά και των προοπτικών από σταθερές σε θετικές, εξέπληξε τις αγορές με το YtM της ελληνικής 10ετίας να καταγράφει κέρδη της τάξης των 8 μβ στο 1,12% το διάστημα μετά την αναβάθμιση. Η αμέσως επόμενη προγραμματισμένη απόφαση πιστοληπτικής διαβάθμισης θα γίνει από την Scope Ratings στις αρχές Μαρτίου ενώ ενδιαφέρον θα έχουν οι αποφάσεις των οίκων S&P, DBRS και Moody’s τον Απρίλιο και Μάιο αντίστοιχα.
Η αναβάθμιση της Fitch δημιούργησε θετική δυναμική για το πρόγραμμα δανεισμού του ΟΔΔΗΧ για το έτος με την έκδοση του 15ετούς ομολόγου στις 27 Ιανουαρίου να υπερκαλύπτεται κατά 7,5 φορές. Συγκεκριμένα, το βιβλίο προσφορών ξεπέρασε τα €18 δις με την κατανομή των ενδιαφερομένων να αποτελείται στο μεγαλύτερο μέρος της από διεθνείς μακροπρόθεσμους επενδυτές (μόλις το 5% του συνόλου προήρθε από Hedge Funds). Το ομόλογο με λήξη τον Φεβρουάριο του 2035 τιμολογήθηκε με κουπόνι 1,875% με το επενδυτικό ενδιαφέρον να συνεχίζεται και στην δευτερογενή αγορά καθώς το YtM έφτασε το 1,716%.
Αντίστοιχα με το προηγούμενο έτος τα εγχώρια εταιρικά ομόλογα κατέγραψαν σημαντική άνοδο τον πρώτο μήνα του 2020 με το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών να ενισχύεται παρά την χαμηλή εμπορευσιμότητα της αγοράς κυρίως λόγω των ακόμα υψηλών αποδόσεων αλλά και των φορολογικών κινήτρων για αγορές εταιρικών ομολόγων όπως η απαλλαγή των ξένων επενδυτών από τον φόρο εισοδήματος και εισφοράς αλληλεγγύης στους τόκους.
Συγκεκριμένα, ο Δείκτης Εταιρικών Ομολόγων της Τράπεζας Πειραιώς ενισχύθηκε 0,62% στα τέλη Ιανουαρίου φτάνοντας τις 138,7 μονάδες. H μεσοσταθμική απόδοση στην λήξη των ομολόγων του Δείκτη κατέγραψε σημαντική πτώση της τάξης των 17 μβ σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα φτάνοντας το 3,86%. Παρά την αποκλιμάκωση απόδοσης του δείκτη αυτή παραμένει σε σχετικά υψηλά επίπεδα χωρίς να ακολουθεί την καθοδική τάση που παρατηρείται στην αγορά κρατικών ομολόγων. Ο βασικός λόγος που το μεσοσταθμικό YtM παραμένει σε υψηλά επίπεδα προέρχεται κυρίως από την ανομοιογένεια στα YtM των ομολόγων του δείκτη. Συγκεκριμένα, στα τέλη Ιανουαρίου περισσότερο από το 70% των ομολόγων του δείκτη είχαν YtM χαμηλότερο από την μέση απόδοση ενώ μόλις 4 ομόλογα παρουσιάζουν δραματικά υψηλά YtM άνω του 10%.
Σε ετήσια βάση η αρνητική συνολική απόδοση του δείκτη το 2018 (-1.53%) αντιστράφηκε το 2019 (4,36%) παρά τις πιέσεις που σημειώθηκαν σε κάποιες επιμέρους εκδόσεις του δείκτη μέσα στο έτος (MLS, Intralot). Σε αυτά τα πλαίσια η Ελλάκτωρ προχώρησε σε νέα έκδοση τον Ιανουάριο συμπληρωματική αυτής των €600 εκ τον προηγούμενο μήνα. Συγκεκριμένα, το νέο 5ετές ομόλογο υπερκαλύφθηκε 4 φορές με κουπόνι 6,375% αντλώντας κεφάλαια ύψους €70 εκ τα οποία προορίζονται για την κάλυψη κεφαλαιουχικών δαπανών.
Το ευνοϊκό κλίμα αναμένεται να φέρει και νέες ομολογιακές εκδόσεις το επόμενο διάστημα με τις ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και Lamda Development τους βασικούς εκδότες. Επιπλέον, δεν αποκλείεται και η ανάκληση υφιστάμενων εκδόσεων και αντικατάσταση τους με έκδοση νέων ομολογιακών τίτλων με κύριο στόχο την εκμετάλλευση του κλίματος χαμηλότερων επιτοκίων.
Ένα νέο ανοδικό κύκλο εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, βλέπει ο κ. Λεκκός και στην αγορά ακινήτων. Ο κύκλος αυτός φαίνεται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον έως το 2027 και αναμένεται αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 7% – 8%.
“Ξεκινώντας από μία θέση κατά 7%-10% υποτιμημένη έναντι της δίκαιης τιμής αναμένουμε οι τιμές των ακινήτων να αυξηθούν κατά 7%-8% το 2020-2021 και στη συνέχεια να συγκλίνουν σε ρυθμούς περί το 3% στο τέλος της περιόδου. Αντίστοιχα τα εμπορικά ακίνητα (με έμφαση στους χώρους γραφείων) βρίσκονται υποτιμημένα κατά περίπου 4%. Και εδώ αναμένουμε ρυθμούς αύξησης 4%-5% το 2020-2021 οι οποίοι στη συνέχεια θα ομαλοποιηθούν κοντά στα επίπεδα του 3%”, αναφέρει ο κ. Λεκκός.
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, υπό τη στενή έννοια του όρου, δηλαδή ως ο κλάδος που έχει ως αντικείμενο την αγοραπωλησία ή/και μίσθωση οικιστικών ακινήτων, ο κλάδος του real estate συμβάλλει κατά ένα περιορισμένο μόνο ποσοστό στη συνολική οικονομική δραστηριότητα κάθε χώρας. Ταυτόχρονα όμως ο κλάδος διαχείρισης ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικότερους μοχλούς οικονομικής ανάπτυξης μέσω της στενότατης διασύνδεσής του με τους κλάδους των κατασκευών και συνολικότερα της επενδυτικής δραστηριότητας, του τραπεζικού δανεισμού αλλά (ιδιαίτερα το τελευταίο διάστημα) και της προσέλκυσης κεφαλαίων από το εξωτερικό.
Στα χρόνια της κρίσης ο ευρύτερος κλάδος των ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπος με την “τέλεια καταιγίδα” καθώς επλήγη όχι μόνο από ένα μεμονωμένο σοκ αλλά από μια σειρά παραγόντων όπως η ραγδαία μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, η προσπάθεια απομόχλευσης του τραπεζικού συστήματος καθώς και η ταυτόχρονη εκτόξευση των φορολογικών βαρών στην ακίνητη περιουσία.
“Ωστόσο, θεωρώντας ότι το τελευταίο διάστημα έχουμε εισέλθει σε μια περίοδο αναθέρμανσης του κλάδου των ακινήτων πιστεύω ότι είναι η ώρα να κοιτάξουμε πίσω και να προσπαθήσουμε να αντλήσουμε διδάγματα από τον κύκλο ανόδου και πτώσης των ακινήτων που μόλις έκλεισε. Παράλληλα, προσπαθούμε να εκτιμήσουμε και μια σειρά από υποδείγματα τιμών ισορροπίας ακινήτων τα οποία θα μας επιτρέψουν να διαγνώσουμε έγκαιρα φαινόμενα υπερθέρμανσης και κερδοσκοπίας στη συγκεκριμένη αγορά- εάν και εφόσον παρουσιαστούν”, λέει ο επικεφαλής οικονομολόγος της Τρ. Πειραιώς.
Επιγραμματικά, αναλύοντας τις εξελίξεις την τελευταία 20ετία, διαπιστώνει ότι μετά από σχεδόν μια δεκαετία (1999-2008) όπου η αγορά λειτουργούσε σε όρους που υπαγόρευαν οι πωλητές, η αγορά εισήλθε σε βαθιά κρίση την περίοδο 2009-2014 για να μεταβεί σε μια περίοδο ανάκαμψης συναλλαγών όπου όμως το “επάνω χέρι” στις αγοραπωλησίες βρίσκονταν με το μέρος των αγοραστών. Τέλος από το 2018 και μετά ανοίγει ένας νέος κύκλος εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ο οποίος φαίνεται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον έως το 2027. Ξεκινώντας από μία θέση κατά 7%-10% υποτιμημένη έναντι της δίκαιης τιμής οι τιμές ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν κατά 7%-8% το 2020-2021 και στη συνέχεια να συγκλίνουν σε ρυθμούς περί το 3% στο τέλος της περιόδου. Αντίστοιχα τα εμπορικά ακίνητα (με έμφαση στους χώρους γραφείων) βρίσκονται υποτιμημένα κατά περίπου 4%. Και εδώ, ο κ. Λεκκός αναμένει ρυθμούς αύξησης 4%-5% το 2020-2021 οι οποίοι στη συνέχεια θα ομαλοποιηθούν κοντά στα επίπεδα του 3%.
