Ένα θρίλερ στην αγορά πολυτελών ακινήτων στις ΗΠΑ βρίσκεται σε εξέλιξη καθώς ξαφνικά δεν υπάρχουν πρόθυμοι αγοραστές. Είναι μια γεύση απ΄όσα θα ακολουθήσουν στη παγκόσμια αγορά του real estate με εξαιρέσεις φυσικά. Πάμε να δούμε το σχετικό ρεπορτάζ της The Wall Street Journal που υπογράφει η Katherine Clarke.
Όταν η Nancy Lam μετακόμισε τον Ιανουάριο σε ένα σπίτι πιο κοντά στο σχολείο του παιδιού της στην περιοχή του κόλπου του Σαν Φρανσίσκο, σκέφτηκε ότι είχε πολύ χρόνο να πουλήσει το παλιό της σπίτι, ένα μοντέρνο σπίτι πέντε υπνοδωματίων στο περιζήτητο προάστιο του Lafayette της Καλιφόρνια.
Σε τελική ανάλυση, η πανδημία είχε εκτοξεύσει την αγορά πολυτελών κατοικιών στα ύψη και τα σπίτια σε όλη τη χώρα έβλεπαν επιθετικούς πολέμους προσφορών και πουλούσαν σε υψηλές τιμές. Η κυρία Lam στέλεχος επιχειρήσεων, και ο σύζυγός της, ο οποίος εργάζεται στον τομέα της υγείας και αρνήθηκε να κατονομαστεί, αφιέρωσαν το χρόνο τους για να ανακαινίσουν το σπίτι σε μια προσπάθεια να πάρουν την καλύτερη δυνατή τιμή για το σπίτι, το οποίο είχαν αγοράσει για 1,67 εκατομμύρια δολάρια το 2014.
Αλλά αφού το εισήγαγαν στην αγορά για 3,95 εκατομμύρια δολάρια τον Μάιο, συνειδητοποίησαν ότι μπορεί να έκαναν λάθος υπολογισμό. Μετά από εβδομάδες στην αγορά, το σπίτι δεν είχε συγκεντρώσει το ενδιαφέρον των αγοραστών όπως περίμεναν. Δεν υπήρξαν λογικές προσφορές, ούτε πόλεμοι προσφορών. Τώρα, τέσσερις μήνες μετά και με δύο σημαντικές μειώσεις της τιμής το ακίνητο εξακολουθεί να παραμένει στην αγορά, ζητώντας πλέον 3,49 εκατομμύρια δολάρια.
«Είναι τρελό», είπε. «Ποτέ δεν περιμέναμε ότι αυτό θα ήταν ακόμα στην αγορά. Πραγματικά μας ξάφνιασε».
Οι ειδικοί λένε ότι ιστορίες όπως αυτή της κυρίας Lam γίνονται όλο και πιο κοινές. Μια νέα έκθεση της μεσιτείας ακινήτων Redfin δείχνει ότι το τρίμηνο που έληξε στις 31 Αυγούστου, οι πωλήσεις πολυτελών κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 28,1%, από την ίδια περίοδο πέρυσι. Αυτό σηματοδοτεί τη μεγαλύτερη πτώση τουλάχιστον από το 2012, όταν ξεκίνησαν τα ρεκόρ της Redfin, και επισκιάζει ακόμη και τη μείωση 23,2% που καταγράφηκε κατά τη διάρκεια της επίθεσης της πανδημίας το 2020, αναφέρει η έκθεση.
Οι πωλήσεις μη πολυτελών κατοικιών μειώθηκαν επίσης κατά την ίδια περίοδο, αλλά αυτή η πτώση -19,5% – ήταν μικρότερη από την πτώση στην αγορά πολυτελείας, η οποία ορίζεται ως το κορυφαίο 5% των κατοικιών με βάση την εκτιμώμενη αγοραία αξία, σύμφωνα με την Redfin.
«Πριν από έξι μήνες, οι άνθρωποι αγόραζαν σπίτια υπερβολικά και χωρίς εκτίμηση», είπε ο κτηματομεσίτης της κας Lam, ο Herman Chan από το Golden Gate Sotheby’s International Realty. «Δεν σήκωναν ούτε βλεφαρίδα. Τώρα, είναι σαν τους γρύλους».
Οι αγορές υψηλών προδιαγραφών στην Καλιφόρνια έχουν δει μερικές από τις πιο απότομες μειώσεις στον όγκο των πωλήσεων, δείχνουν τα στοιχεία της Redfin. Ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών μειώθηκε σχεδόν κατά 64% στο Όκλαντ της Καλιφόρνια, ενώ το Σαν Χοσέ και το Σαν Ντιέγκο σημείωσαν επίσης μειώσεις άνω του 55%. Ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών μειώθηκε κατά 44,3% στο Λος Άντζελες, 55,5% στο Μαϊάμι και 11,8% στη Νέα Υόρκη.
Οι κύριοι λόγοι για την επιβράδυνση περιλαμβάνουν τους φόβους ύφεσης και την αύξηση των επιτοκίων, τα οποία έχουν αποβάλει ορισμένους αγοραστές από την αγορά και έχουν τρομάξει άλλους, σύμφωνα με την επικεφαλής οικονομολόγο της Redfin, Daryl Fairweather. Οι αγοραστές παθαίνουν όταν υπολογίζουν τον αντίκτυπο της αύξησης των επιτοκίων, που τους αναγκάζει να επανεξετάσουν τα οικονομικά τους και την αγοραστική τους δύναμη, είπε. Και ενώ οι υπερπλούσιοι αγοραστές συχνά δεν επηρεάζονται άμεσα από τα επιτόκια -πολλοί αγοράζουν σε μετρητά- η κα Fairweather είπε ότι εξακολουθούν να δίνουν προσοχή σε ευρύτερους οικονομικούς δείκτες.
«Έχουμε να κάνουμε με τον πληθωρισμό που μειώνει τα κέρδη», είπε. «Οι πλούσιοι ενδιαφέρονται σίγουρα για το πόσα κέρδη αποκομίζουν οι εταιρείες στις οποίες επενδύουν. Αυτό επηρεάζει τις τιμές των μετοχών, επηρεάζει τις αποδόσεις των ομολόγων».
Όσο για την αγορά ακινήτων με μετρητά, τα Treasurys φαίνονται καλύτερο στοίχημα από τα ακίνητα αυτή τη στιγμή, είπε η κ. Fairweather. «Κανένας επενδυτής δεν θέλει να βάλει τα χρήματά του σε ένα περιουσιακό στοιχείο του οποίου η αξία μειώνεται», είπε.
Ο Scott Lennard, πράκτορας της Compass στην περιοχή του Σιάτλ της Ουάσινγκτον, ο οποίος έχει καταχωρίσει ένα κτήμα 12,5 εκατομμυρίων δολαρίων στη λίμνη Ουάσινγκτον, είπε ότι ο πελάτης του είναι πρόθυμος να περιμένει για τη σωστή τιμή και δεν βιάζεται να πουλήσει, αν και το ακίνητο κυκλοφορεί στην αγορά εδώ και περίπου οκτώ μήνες.
Ενώ ο όγκος των πωλήσεων πολυτελείας σε ολόκληρη τη χώρα έχει μειωθεί δραματικά, οι τιμές εξακολουθούν να παραμένουν σταθερές, αν και η ανάπτυξή τους έχει επιβραδυνθεί. Η διάμεση τιμή πώλησης ενός πολυτελούς σπιτιού στις ΗΠΑ αυξήθηκε κατά 10,5% στα 1,1 εκατομμύρια δολάρια κατά τη διάρκεια του τριμήνου που έληξε στις 31 Αυγούστου, σύμφωνα με την Redfin, σε σύγκριση με αύξηση 20,3% την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους. Η κ. Fairweather είπε ότι αναμένει ότι οι τιμές θα μειωθούν κατά τη διάρκεια του χειμώνα.
Εν τω μεταξύ, πολλοί αγοραστές δεν αισθάνονται πλέον επείγουσα ανάγκη να μετακινηθούν γρήγορα, επειδή τα σπίτια παραμένουν στην αγορά περισσότερο, είπε ο κ. Chan. Μερικοί από τους πελάτες του επίσης μείωσαν τα ποσά που θέλουν να δαπανήσουν εν μέσω αστάθειας της χρηματιστηριακής αγοράς αυτό το καλοκαίρι, είπε. Ένα ζευγάρι αρχικά διέθετε το ποσό για ένα σπίτι της τάξης των 5 εκατομμυρίων δολαρίων, αλλά μείωσε τον προϋπολογισμό του σε περίπου 4 εκατομμύρια δολάρια, αφού κάποιες από τις μετοχές τους έχασαν αξία και τα επιτόκια αυξήθηκαν, είπε. «Βασικά έχασαν τη ζώνη ασφαλείας προκαταβολής τους», είπε.
Στο Σιάτλ, ο κ. Lennard είπε ότι βλέπει τους αγοραστές τεχνολογίας να απομακρύνονται από την αγορά και να ακολουθούν μια προσέγγιση “περιμένετε και δείτε”. Οι τιμές των μετοχών της Amazon και της Microsoft, δύο σημαντικών εργοδοτών στην περιοχή, έχουν μειωθεί σημαντικά τον τελευταίο χρόνο, είπε.
«Αυτό έχει σίγουρα αντίκτυπο στους αγοραστές υψηλής καθαρής αξίας, επειδή τόσο μεγάλο μέρος της αποζημίωσής τους συνδέεται σε απόθεμα έναντι μισθού», είπε.
Άλλοι αγοραστές έχουν εγκαταλείψει την αγορά κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ο Frederick Oshay, 62 ετών, επικεφαλής μιας εταιρείας προμηθειών συσκευασίας, είπε ότι σχεδίαζε να αγοράσει ένα σπίτι αφού μετεγκαταστάθηκε στην περιοχή Montecito από τον East Bay του Σαν Φρανσίσκο πέρυσι. Αυτός και οι ατζέντες του, ο Adam McKaig και η Melissa Borders του Douglas Elliman, εξέτασαν πολλά σπίτια με τιμή μεταξύ 3,5 και 7 εκατομμυρίων δολαρίων περίπου, και μάλιστα έκανε προσφορές για μερικά. Τώρα, είπε, κάνει ένα βήμα πίσω μέχρι να αρχίσουν να πέφτουν οι τιμές.
