Τα επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων εκτοξεύθηκε στο 7,09%, το υψηλότερο σε περισσότερα από 20 χρόνια.
Τα επιτόκια πλήττουν σκληρά τη στέγαση: Οι επίδοξοι αγοραστές είναι αποκλεισμένοι και οι επίδοξοι πωλητές παραμένουν σταθεροί-σύμφωνα με το ρεπορτάζ των Ben Eisen και Gina Heeb στη The Wall Street Journal.
Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων αυξήθηκε στο 7,09%, το υψηλότερο επίπεδό του σε περισσότερα από 20 χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα την Πέμπτη ο κολοσσός των στεγαστικών δανείων Freddie Mac.
Η αύξηση επεκτείνει μια μακρά σειρά υψηλού κόστους δανεισμού που έχει επιβραδύνει την αγορά κατοικίας σε μια ανίχνευση. Αυτή ήταν η πρώτη φορά από το περασμένο φθινόπωρο που το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών αυξήθηκε πάνω από το 7%. Πριν από ένα χρόνο, τα ποσοστά ήταν γύρω στο 5%.
Η αγορά κατοικίας είναι το μέρος της οικονομίας που πλήττεται πιο άμεσα από τις πολιτικές υψηλών επιτοκίων της Federal Reserve. Η επακόλουθη επιβράδυνση της δραστηριότητας αναχρηματοδότησης και αγοράς έχει πλήξει ορισμένους δανειστές στεγαστικών δανείων, οδηγώντας σε δεκάδες χιλιάδες απολύσεις στον κλάδο και επιβαρύνοντας την οικονομική ανάπτυξη.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν συνδέονται άμεσα με τις κινήσεις της κεντρικής τράπεζας. Ωστόσο, τείνουν να κινούνται χαλαρά με την απόδοση του 10ετούς ομολόγου, η οποία την Τετάρτη έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο από το 2008. Μερικοί αναλυτές βλέπουν άφθονα περιθώρια για να συνεχίσει να ανέρχεται η απόδοση του 10ετούς καθώς οι αγορές προετοιμάζονται για την πιθανότητα να συνεχίσουν να αυξάνονται τα επιτόκια.
Όταν η Fed άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια με ταχείς ρυθμούς πέρυσι, το αυξανόμενο κόστος δανεισμού για την αγορά κατοικίας αναμενόταν να είναι προσωρινό. Ενάμιση χρόνο μετά, τα επιτόκια ανεβαίνουν ξανά προς τα υψηλά τους, παρά τη σύντομη πτώση στο 6% στα τέλη του 2022 και στις αρχές του 2023.
Τώρα, οι αγοραστές, οι πωλητές, οι επενδυτές και οι παίκτες ακινήτων προσαρμόζονται στην ιδέα ότι τα υψηλότερα επιτόκια είναι εδώ για να μείνουν ή τουλάχιστον εδώ για να μείνουν περισσότερο από ό,τι περίμεναν.
Η χαμηλή προσφορά διαθέσιμων κατοικιών δίνει στους κατασκευαστές κατοικιών λόγο να εντείνουν την κατασκευή παρά τα υψηλά επιτόκια. Ο Justin Lahart του WSJ εξηγεί τις ευρύτερες επιπτώσεις.
Ενώ πολλοί επίδοξοι αγοραστές αγωνίζονται να βρουν οτιδήποτε μπορούν να αντέξουν οικονομικά, πολλοί επίδοξοι πωλητές αισθάνονται κολλημένοι στη θέση τους. Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών είναι απρόθυμοι να διαθέσουν τα σπίτια τους στην αγορά, φοβούμενοι μήπως εγκαταλείψουν τα στεγαστικά δάνεια χαμηλού επιτοκίου και αναγκαστούν να λάβουν δάνεια που είναι πολύ πιο ακριβά. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών υψηλού ποσοστού που αγόρασαν πρόσφατα και ήλπιζαν ότι θα μπορούσαν σύντομα να αναχρηματοδοτήσουν, αντιλαμβάνονται το γεγονός ότι θα πρέπει να περιμένουν λίγο.
Μερικοί αγοραστές τα παράτησαν, αποφασίζοντας να νοικιάσουν για περισσότερο από ό,τι είχαν προγραμματίσει. Αλλά ακόμη και με λιγότερους ενδιαφερόμενους αγοραστές, η έλλειψη προσφοράς συνεχίζει να ωθεί τις τιμές υψηλότερα. Οι αγοραστές που έχουν απομείνει εξακολουθούν να ανταγωνίζονται σκληρά για το άθλιο απόθεμα κατοικιών προς πώληση.
Ο Blaine Wheeler, 26 ετών, και η σύζυγός του αναζητούν σπίτι στο Lee’s Summit, Mo., εδώ και περίπου έξι μήνες. Τα σπίτια με τον προϋπολογισμό τους από 250.000 έως 350.000 δολάρια ήταν δύσκολο να βρεθούν. Όταν κάποιος βγαίνει στην αγορά, τείνει να γεμίζει με ενδιαφερόμενους αγοραστές.
“Είναι σχεδόν στο σημείο όπου αν δεν είσαι μπροστά από την αγορά, είσαι πίσω από την αγορά”, δήλωσε ο Wheeler, ο οποίος είναι υπεύθυνος προσλήψεων για την ενεργειακή βιομηχανία. «Θέλουμε να προχωρήσουμε τη ζωή κατά μία έννοια, αλλά επίσης δεν θέλουμε να πάρουμε μια απόφαση για την οποία μετανιώνουμε».
Η μέση τιμή υπάρχοντος σπιτιού ήταν πάνω από 410.000 $ τον Ιούνιο, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία από την Εθνική Ένωση Μεσιτών. Αυτό ήταν ελαφρώς χαμηλότερο από την κορύφωση που είχε φτάσει ένα χρόνο νωρίτερα, αλλά εξακολουθεί να είναι η δεύτερη υψηλότερη τιμή που έχει καταγραφεί ποτέ.
Ο Stephen Williams σκέφτηκε να πουλήσει το σπίτι του στο Redwood City της Καλιφόρνια πέρυσι, αλλά επέλεξε να το νοικιάσει.
«Σε γενικές γραμμές, οι περισσότεροι καταναλωτές είναι στο περιθώριο», δήλωσε ο Arnell Brady II, ανώτερος υπάλληλος δανείων στην Bay Equity Home Loans. «Περιμένουν να βελτιωθεί η αγορά πριν ξαναμπούν».
Πριν από μερικά χρόνια, κατά τη διάρκεια της κορύφωσης της πανδημίας, τα ποσοστά έπεσαν σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ κάτω από το 3%. Αυτό εξαπέλυσε έναν χείμαρρο αγορών που οδήγησε τις τιμές σε απότομη άνοδο στις πόλεις των ΗΠΑ, όπως το Phoenix και το Las Vegas, σημείωσαν ιδιαίτερη άνοδο στις τιμές των κατοικιών καθώς οι απομακρυσμένοι εργαζόμενοι μετανάστευσαν αναζητώντας περισσότερο χώρο.
Με τα ποσοστά πλέον πολύ υψηλότερα και τους εργαζόμενους να επιστρέφουν στα γραφεία τους, ορισμένες από τις πιο ζεστές περιοχές δροσίζονται τώρα πιο γρήγορα από την υπόλοιπη χώρα. Οι μέσες τιμές κατοικιών στο Austin, Texas, μειώθηκαν κατά 19% το δεύτερο τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος και στο San Francisco μειώθηκαν κατά 11%, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών.
Πάρτε έναν δανειολήπτη που αγοράζει ένα σπίτι 500.000 $ με προκαταβολή 20%. Με επιτόκιο στεγαστικού δανείου 4%, αυτό το άτομο μπορεί να αναμένει να πληρώσει περίπου 290.000 $ σε τόκους σε 30 χρόνια για το δάνειό του 400.000 $, σύμφωνα με έναν υπολογιστή υποθηκών από την Bankrate.com. Με επιτόκιο στεγαστικού δανείου 7%, ο δανειολήπτης θα μπορούσε να πληρώσει περίπου 560.000 δολάρια σε τόκους.
Ο Stephen Williams σκέφτηκε να πουλήσει το σπίτι του στο Redwood City της Καλιφόρνια πέρυσι, όταν αποφάσισε να μετακομίσει μιάμιση ώρα νότια για να είναι πιο κοντά στην κόρη του. Αλλά ένας κτηματομεσίτης του έδωσε αναμενόμενες τιμές πώλησης με τις οποίες δεν ήταν ευχαριστημένος, οπότε επέλεξε να το νοικιάσει.
Ο συνταξιούχος φυσικός, ο οποίος είναι 80 ετών, χρησιμοποιεί τώρα το εισόδημα από τα ενοίκια για να πληρώσει ενοίκιο στην πόλη Pacific Grove. Μπορεί να πουλήσει το σπίτι του «αν οι τιμές αυξηθούν ξανά τα επόμενα χρόνια», είπε, αλλά δεν χρειάζεται τα χρήματα τώρα.
Άτομα όπως η Williams που επιλέγουν να μην πουλήσουν έχουν βοηθήσει στη συρρίκνωση του αριθμού των συναλλαγών σε εθνικό επίπεδο. Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών, που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της στεγαστικής αγοράς, μειώθηκαν κατά 19% από πέρυσι τον Ιούνιο, σύμφωνα με το NAR.
Με τα υπάρχοντα σπίτια σε χαμηλή προσφορά, οι αγοραστές έχουν στραφεί σε νέα σπίτια, δημιουργώντας μια έκρηξη για τους κατασκευαστές.
Αλλά εξακολουθούν να μην υπάρχουν αρκετά νέα σπίτια για να καλύψουν την έλλειψη προηγούμενων κατοικιών στην αγορά. Υπήρχαν λιγότερα από 1,1 εκατομμύρια σπίτια προς πώληση ή υπό σύμβαση τον Ιούνιο, σύμφωνα με το NAR, σχεδόν 14% κάτω από τα επίπεδα του προηγούμενου έτους.
Η Karen Peterson σχεδίαζε εδώ και χρόνια να αγοράσει ένα διαμέρισμα σε μια πόλη φθηνότερου κόστους μόλις αποσυρθεί από τη δουλειά της στη Νέα Υόρκη. Αφού η Peterson, 67 ετών, δεν μπόρεσε να βρει τίποτα στο εύρος τιμών των 110.000 έως 120.000 δολαρίων στο Milwaukee, υπέγραψε 12μηνη μίσθωση διαμερίσματος αυτή την άνοιξη. Αλλά η Peterson ανησυχεί ότι εάν η αγορά δεν χαλαρώσει μέχρι τη στιγμή που θα ολοκληρωθεί η μίσθωση, θα δυσκολευτεί να αντέξει οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου στο σταθερό εισόδημά της.
«Ήλπιζα για περισσότερη ασφάλεια», είπε ο Peterson. «Με κάνει να νιώθω ότι δεν θα μπορέσω ποτέ να αγοράσω σπίτι».
