Οι αθετήσεις πληρωμών από τον κολοσσό ακινήτων της κινέζικης Evergrande δημιουργούν ατμόσφαιρα που κάνει τη Lehman Brothers να μοιάζει με Breakfast at Tiffany’s εν μέσω της πανδημίας.
Ανεξάρτητα από το πώς παίζεται το δράμα Evergrande – είτε κορυφώνεται με μια ανεξέλεγκτη, χαοτική αθέτηση είτε με μία εκκαθαρισμένη πώληση περιουσιακών στοιχείων, μια ελεγχόμενη αναδιάρθρωση όπου οι κάτοχοι ομολόγων λαμβάνουν κάποια αποζημίωση, είτε με το Πεκίνο να αναβοσβήνει και να διασφαλίζει τον βασικό πυλώνα της κινεζικής αγοράς κατοικίας – να θυμάστε ότι το Evergrande είναι απλώς ένα σύμπτωμα των τάσεων που έχουν επηρεάσει την αγορά ακινήτων της Κίνας τον περασμένο χρόνο, η οποία σημείωσε σημαντική συρρίκνωση ως αποτέλεσμα των πολιτικών του Πεκίνου που επιδιώκουν να ενισχύσουν τις οικονομικές συνθήκες ως μέρος της νέας προσπάθειας “κοινής ευημερίας” του Xi, η οποία μεταξύ άλλων, επιδιώκει να κάνει τη στέγαση πολύ πιο προσιτή σε όλους, όχι μόνο στους πλουσιότερους-γράφει ο ZeroHedge.
Όποιοι νόμιζαν ότι η Κίνα βρίσκεται μακριά και όχι ένας ιός δρόμος θα πρέπει πλέον να αναθεωρούν τις απόψεις τους.
Ήδη στην Ελλάδα οι αγοραστές έχουν αρχίσει να δείχνουν μια αξιοσημείωτη απροθυμία την ίδια στιγμή που το κόστος κατασκευής εκτοξεύεται.
Ωρα με την ώρα γκρεμίζεται ο χάρτινος πύργος του Κινέζικου real estate συμπαρασύροντας την παγκόσμια οικονομία καθώς εσύ οδυξερκή μου αναγνώστη απολαμβάνεις το spicy porn star στο Beef Bar του Αστέρα Βουλιαγμένης.
Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε μόλυνση από τη συνεχιζόμενη αναταραχή που σαρώνει τον υπερχρεωμένο τομέα των ακινήτων της Κίνας δεν θα επηρεάσει τις τράπεζες, που είναι όλες κρατικές οντότητες και των οποίων η έκθεση σε αφερέγγυους κατασκευαστές μπορεί εύκολα να διορθωθεί από το κράτος, αλλά τον ίδιο τον τομέα των ακινήτων, που όπως υπολόγισε πρόσφατα η Goldman είναι αξίας 62 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, καθιστώντας τη τη μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο ενώ συνεισφέρει στο 29% του κινεζικού ΑΕΠ (έναντι 6,2% στις ΗΠΑ) και αντιπροσωπεύει το 62% του πλούτου των νοικοκυριών!
Είναι επίσης ο λόγος που είπαμε ότι για το Πεκίνο το επίκεντρο δεν είναι τόσο το δράμα της Evegrande, όσο η διατήρηση της εμπιστοσύνης στον τομέα των ακινήτων.
Αλλά πρώτα, μια γρήγορη ενημέρωση για το Evergrande, το οποίο – προς έκπληξη κανενός – μάθαμε ότι σήμερα αναμένεται να αθετήσει τις υποχρεώσεις υπεράκτιων πληρωμών των ομολόγων του, σύμφωνα με την επενδυτική τράπεζα Moelis, η οποία συμβουλεύει μια ομάδα κατόχων ομολόγων κατασκευαστών με περιορισμούς μετρητών.
Η Evergrande, η οποία αντιμετωπίζει μία από τις μεγαλύτερες αθετήσεις της χώρας καθώς αγωνίζεται με χρέος άνω των 300 δισεκατομμυρίων δολαρίων, έχει ήδη χάσει τις πληρωμές κουπονιών σε ομόλογα δολαρίου δύο φορές τον περασμένο μήνα.
Οι χαμένες πληρωμές, συνολικής αξίας 131 εκατομμυρίων δολαρίων, έχουν αφήσει τους παγκόσμιους επενδυτές να αναρωτιούνται εάν θα πρέπει να καταπιούν μεγάλες ζημίες όταν λήξουν οι περίοδοι χάριτος 30 ημερών για τα κουπόνια που έπρεπε να γίνουν στις 23 Σεπτεμβρίου και στις 29 Σεπτεμβρίου. Μια ξεχωριστή ομάδα πιστωτών η Jumbo Fortune Enterprises, η οποία έχει σύμβουλο την White & Case ( διεθνής νομική εταιρεία που εδρεύει στη Νέα Υόρκη), περιμένει επίσης την αποπληρωμή των αρχικών ομολόγων 260 εκατομμυρίων δολαρίων, αφού ένα ομόλογο που εγγυάται η Evergrande έληξε την περασμένη Παρασκευή και σε αντίθεση με τα υπεράκτια ομόλογα, δεν έχει περίοδο χάριτος 30 ημερών.
Η πληρωμή της Jumbo Fortune παρακολουθείται στενά λόγω των κινδύνων αθέτησης αμοιβής για τα άλλα ομόλογα του δολαρίου του γίγαντα ακινήτων. Θα ήταν επίσης η πρώτη σημαντική παράλειψη της εταιρείας για τη λήξη των χαρτονομισμάτων αντί για πληρωμές κουπονιών, αφού οι ρυθμιστικές αρχές προέτρεψαν τον κατασκευαστή να αποφύγει μια βραχυπρόθεσμη αθέτηση. Και με τις πέντε εργάσιμες ημέρες μέχρι σήμερα φαίνεται ότι αυτό το Σαββατοκύριακο θα έχουμε νέα για μια δήλωση ακούσιας αθέτησης από την ομάδα πιστωτών που θα θέσει σε κίνηση το ντόμινο Evegrande.
Με αυτό το υπόβαθρο στο μυαλό μας, ας προχωρήσουμε στις πραγματικά σοκαριστικές τελευταίες εξελίξεις:
Θυμηθείτε ότι τον Σεπτέμβριο η Goldman, σκιαγράφησε τα τρία σενάρια για τον τομέα της κατοικίας στην Κίνα – μια βασική υπόθεση, ένα σοβαρό σενάριο και μια τρίτη «σκληρή προσγείωση».
Εδώ, εστιάζουμε στη χειρότερη περίπτωση, το “Σενάριο 3”, το οποίο η Goldman συνοψίζει ως εξής:
Στο τρίτο και πιο ανθεκτικό σενάριο, οι πωλήσεις γης και η στέγαση αρχίζουν να πέφτουν κατά 30% .
Η σύσφιξη των οικονομικών συνθηκών διπλασιάζεται σε σχέση με το δεύτερο σενάριο. Σημειώστε ότι σε αυτό το σενάριο, η ασφυξία είναι του ίδιου μεγέθους με την ασφυξια του Goldman’s China Financial Conditions Index (FCI) από τον Νοέμβριο του 2017 έως τον Ιούνιο του 2018, όταν η εγχώρια πιστωτική ασφυξία και ο εμπορικός πόλεμος ΗΠΑ-Κίνας ταρακούνησαν σημαντικά τη χρηματοπιστωτική αγορά.
Ποσοτικοποιώντας αυτό το τρομερό σενάριο, η Goldman οραματίζεται μια Κίνα όπου τα νέα ακίνητα αρχίζουν να πέφτουν κατά 30%, οι ολοκληρώσεις μειώνονται κατά 10% παράλληλα με τον όγκο πωλήσεων και τα ASP. Εάν αυτό το σενάριο υλοποιηθεί θα εξαφανίσει επίσης τουλάχιστον το 4% του ΑΕΠ της Κίνας το 2022, ενδεχομένως να οδηγήσει σε συρρίκνωση ολόκληρου του έτους στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία στον κόσμο, αποτέλεσμα που θα είχε καταστροφικές επιπτώσεις για τον υπόλοιπο κόσμο. Και με την προειδοποίηση της Goldman ότι ένα τέτοιο σενάριο θα οδηγούσε σε ασφυξία των οικονομικών συνθηκών παρόμοιων με αυτό που συνέβη «από τον Νοέμβριο του 2017 έως τον Ιούνιο του 2018, όταν η εγχώρια πιστωτική ασφυξία και ο εμπορικός πόλεμος ΗΠΑ-Κίνας ταρακούνησαν σημαντικά τη χρηματοπιστωτική αγορά» και, επομένως, μπορεί κανείς να δει ότι ενώ η μόλυνση από μια χρεοκοπία του Evergrande μπορεί να παραλείψει τις τράπεζες της Κίνας, δεν θα έχει λιγότερο ολέθριες συνέπειες για τις παγκόσμιες αγορές και οικονομίες.
Με αυτό το προοίμιο στο μυαλό, εφιστούμε την προσοχή των αναγνωστών σε μια μικρή παρατήρηση της Shanghai Securities News, που επικαλείται την έρευνα China Real Estate Information Corp., η οποία αποκάλυψε ότι περισσότερο από το 90% των πωλήσεων των 100 κορυφαίων κατασκευαστών ακινήτων της Κίνας μειώθηκαν τον Σεπτέμβριο κατά μέσο όρο 36% από την αντίστοιχη περσινή περίοδο.
Σύμφωνα με την έκθεση:
Οι πωλήσεις του Σεπτεμβρίου ανήλθαν σε 759,6 δισεκατομμύρια γιουάν (118 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ), μειωμένες κατά 36,2% σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2020 και 17,7% χαμηλότερες από την ίδια περίοδο του 2019, ως καθίζηση της καθοδικής πορείας που ξεκίνησε τον Ιούλιο
Μεταξύ των εταιρειών, το 60% των κατασκευαστικών είδε ότι οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά περισσότερο από 30% ετησίως τον Σεπτέμβριο.
Το Πεκίνο, το Shenzhen και το Guangzhou είδαν τον όγκο συναλλαγών των ακινήτων να μειώνεται κατά 30% ετησίως, ενώ στη Σαγκάη υπήρξε μείωση κατά 45%
Γουρλώσαμε τα μάτια όταν το είδαμε γιατί αυτοί είναι απολύτως τρομακτικοί αριθμοί και είναι, για να το πούμε ξεκάθαρα, πιο τρομακτικοί από το «χειρότερο σενάριο» της Goldman: Aυτή η ξαφνική κατάρρευση στην αγορά ακινήτων της Κίνας συμβαίνει πριν καν η Evergrande έχει ακόμη αθετήσει, ένα γεγονός που θα οδηγήσει σε παγόβουνο-πάγωμα στην αγορά ακινήτων καθώς οι δυνητικοί αγοραστές αναμένουν πυροσβεστικές εκκαθαρίσεις από τον γίγαντα της ιδιοκτησίας με την ελπίδα να αρπάξουν ευκαιρίες. Το πρόβλημα είναι ότι εκτός από το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο του κόσμου, η αγορά ακινήτων της Κίνας είναι επίσης το μεγαλύτερο σχέδιο ponzi στον κόσμο, και χωρίς συνεχή εισροή νέου κεφαλαίου θα εκραγεί, ειδικά όταν συνυπολογίσει κανείς 90 εκατομμύρια άδεια διαμερίσματα που βρίσκονται σε αδράνεια πλημμυρίζοντας την αγορά με υπερβολικό απόθεμα και στέλνοντας τις τιμές σε κατάρρευση.
Δεν άργησε να παρατηρήσει η αγορά τι συμβαίνει και κατά τα άλλα υγιείς κατασκευαστές ακινήτων, οι οποίοι είναι σε πολύ καλύτερη οικονομική κατάσταση από την Evergrande, κατέρρευσαν αμέσως: η China Jinmao Holdings έπεσε έως και 10%, η China Overseas Grand Oceans Group κατέρρευσε -7,9%, η Sunac -3,7%, η Country Garden Holdings -3%, η Agile Group -2,8%κ.ο.κ.
Λάβετε όμως υπόψη ότι όλα τα παραπάνω προϋποθέτουν μόνο μία σημαντική αθέτηση, αυτή του Evergrande. Αλίμονο, θα είναι πολύ, πολύ χειρότερα γιατί σε μια αντανακλαστική τοξική σπείρα, μία αξία ακινήτων πέφτει, ολόκληρος ο τομέας των ακινήτων θα καταρρεύσει, οδηγώντας σε μια επική έκρηξη μιας φούσκας κατοικιών που είναι τάξης μεγέθους μεγαλύτερη από την αμερικανική αγορά κατοικίας το 2007/2008.
Όπως γράφει το Bloomberg, οι κινεζικές εταιρείες ακινήτων «ενδέχεται να αντιμετωπίσουν ένα κύμα αθέτησης υποχρεώσεων» το επόμενο έτος εάν η βαθύτερη κρίση χρέους του Ομίλου China Evergrande κλείσει την πρόσβαση σε μια βασική πηγή χρηματοδότησης και οι συνθήκες δεν διευκολύνουν τους υπερχρεωμένους δανειολήπτες. Όπως έχουμε τεκμηριώσει εκτενώς τον περασμένο μήνα, υπάρχει αυξανόμενος συναγερμός ότι η κρίση ρευστότητας στο Evergrande θα επεκταθεί και σε άλλες κατασκεθαστικές καθώς ο Πρόεδρος Xi διατηρεί μέτρα για το πάγωμα της αγοράς ακινήτων διατηρώντας τους κανόνες της Κίνας για τις «τρεις κόκκινες γραμμές» σχετικά με τη μόχλευση του τομέα ακινήτων (α. νέα έκθεση από το FT σήμερα διαπίστωσε ότι τουλάχιστον οι μισοί από τους 30 κορυφαίες κατασκευαστικές της Κίνας παραβίασαν τουλάχιστον μία από τις εν λόγω γραμμές).
Οι φόβοι για κινδύνους μετάδοσης εντάθηκαν αυτήν την εβδομάδα, αφού μια εκπληκτική αθέτηση από τον όμιλο Fantasia Holdings προκάλεσε ένα δραματικό ξεπούλημα στην υπεράκτια αγορά.
Αυτό απέδωσε τις αποδόσεις των ομολόγων ανεπιθύμητου δολαρίου της Κίνας στο 17,5%, το υψηλότερο σε περίπου μια δεκαετία, ενώ οι τιμές των ομολόγων του δολαρίου της Evergrande υποχώρησαν σε ιστορικό χαμηλό. Μετά την πτώση του 80%, οι μετοχές της Evergrande που διαπραγματεύονται στο HK παραμένουν σταματημένες.
Ο Michel Lowy δήλωσε σε συνέντευξή του στο Bloomberg TV ότι οι κατασκευαστικές αντιμετωπίζουν μια «τριπλή κρίση» με μειωμένη πρόσβαση σε υπεράκτια χρηματοδότηση, «καταστροφικές» προπωλήσεις Σεπτεμβρίου και περιορισμένη τραπεζική αγορά. Μετάφραση: τόσο οι οργανικές (δηλαδή, η λειτουργία) όσο και οι εξωτερικές πηγές μετρητών έχουν στεγνώσει.
Αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει ένα «μεγάλο κύμα αθέτησης υποχρεώσεων» εάν η υπεράκτια αγορά παραμείνει κλειστή για τους πιο ριψοκίνδυνους δανειολήπτες που θα ξεκινήσουν το επόμενο έτος, δήλωσε ο Lowy, διευθύνων σύμβουλος του εναλλακτικού διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων SC Lowy. Για τα ομόλογα σε δολάρια – τα οποία στην επόμενη προεπιλογή του Evegrande θα βρίσκονται στο κάτω μέρος των καταγγελιών προ -αναφοράς που τους αφήνουν αμελητέες ανακτήσεις στην καλύτερη περίπτωση – ο κίνδυνος είναι ότι η αύξηση των αποδόσεων γίνεται αδιάκριτη και καθιστά αδύνατη για τους κατασκευαστές την αναχρηματοδότηση της ωρίμανσης χρέους, προκαλώντας μια διαδοχή χαμένων πληρωμών σε ολόκληρο τον κλάδο.
Εάν καταλήξουν να αποκλείονται από την αγορά και να μην μπορούν να αναστρέψουν τις επερχόμενες λήξεις και με το στέγνωμα των ταμειακών ροών, η μόνη λύση είναι η φοβερή πώληση εκκαθάρισης, η οποία θα ήταν η καρφίτσα που θα σκάσει τη φούσκα της Κίνας.
“Τελικά είναι ένα παιχνίδι ρευστότητας”, είπε ο Lowy. «Πόσους μήνες μπορείτε να επιβιώσετε έως ότου κάποια στιγμή η κεντρική κυβέρνηση υποχωρήσει και αρχίσει να απελευθερώνει πιέσεις ρευστότητας στους κατασκευαστές;»
Και ενώ έχουν γραφτεί πολλά για την αναταραχή στο δολάριο της Κίνας ή στην αγορά ομολόγων υπεράκτιας θάλασσας, η αγωνία αρχίζει να εξαπλώνεται και στην αγορά χερσαίων ομολόγων. Όπως σημειώνει το Bloomberg, σημάδια πίεσης στην εγχώρια πιστωτική αγορά των 12 τρισεκατομμυρίων δολαρίων της Κίνας μετά από μήνες ανθεκτικότητας μπορεί να προσθέσουν πιέσεις αναχρηματοδότησης των δανειοληπτών. Τα επίπεδα άγχους αυξήθηκαν τόσο στις τοπικές όσο και στις υπεράκτιες αγορές ομολόγων τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με το China Credit Tracker του Bloomberg.
Πάρτε ομόλογα εκφρασμένα σε γιουάν που πωλήθηκαν από την Xiamen Yuzhou Grand Future Real Estate Development Co., Yango Group Co. και Aoyuan Corp. Group, τα οποία βυθίστηκαν σε χαμηλά επίπεδα την Παρασκευή, ενώ δύο τοπικά ομόλογα από μια μονάδα Fantasia Holdings Group σταμάτησαν για λίγο μετά από απότομη πτώση Το Η Yango διέψευσε τα δημοσιεύματα των κοινωνικών μέσων ενημέρωσης ότι ένα από τα έργα στέγασης της είχε διακοπεί επ ‘αόριστον και είπε ότι είχε αρκετά μετρητά για να εξοφλήσει το χρέος της.
Και ενώ το Bloomberg εξακολουθεί να έχει τον δείκτη πιστωτικού στρες στην ξηρά σε ένα θετικά ευμετάβλητο επίπεδο 3 (έναντι 2 τον Αύγουστο), περιμένετε ότι αυτό θα γίνει πολύ, πολύ χειρότερο καθώς επιταχύνεται η έκρηξη του τομέα των ακινήτων. Όσον αφορά τον δείκτη πιστωτικού στρες υπεράκτιων ομολόγων, τουλάχιστον δεν μπορεί να γίνει χειρότερο.
Περιττό να πούμε ότι μόλις το “επίπεδο στρες” στην πολύ μεγαλύτερη αγορά χρεωστικών ομολόγων της Κίνας, ύψους 12 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, πλησιάσει τα επίπεδα που βρίσκονται σήμερα στην υπεράκτια αγορά, όπου κυριαρχεί η ιδιοκτησία, όλα τα στοιχήματα είναι εκτός λειτουργίας.
Ωστόσο, αυτό που κάνει την κατάσταση ιδιαίτερα τραγική είναι ότι ενώ το Πεκίνο θα ανέμενε με ανυπομονησία για τη διάσωση κάθε αφερέγγυης τράπεζας και εταιρειών μέχρι πριν από μερικά χρόνια, η πρώτη φορά που η οικονομία της Κίνας χρειάζεται απεγνωσμένα μια διάσωση από το κράτος ο Κινέζος ηγέτης Xi αποφάσισε να σιωπήσει. Οι αρχές επιτρέπουν την αύξηση των προεπιλογών τα τελευταία χρόνια προκειμένου να περιορίσουν τον ηθικό κίνδυνο και να ενθαρρύνουν την καλύτερη τιμολόγηση του κινδύνου στις αγορές χρέους. Οι χαμένες πληρωμές των εταιρειών ιδιοκτησίας αποτελούσαν το 36% των ρεκόρ των 175 δισεκατομμυρίων γιουάν σε χρεωκοπίες χρεωστικών ομολόγων φέτος.
Ωστόσο, εάν ο Xi επιτρέψει να βυθιστεί ολόκληρος ο τομέας των ακινήτων της Κίνας ύψους 62 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, το αποτέλεσμα θα είναι τάξεις μεγέθους πιο τρομερές από τη Lehman.
“Είναι πολύ δύσκολο να δούμε μια λύση αυτή τη στιγμή”, δήλωσε ο Hao Hong, επικεφαλής έρευνας και επικεφαλής στρατηγικός στη BoCom International, ο οποίος συμφωνεί ότι η κρίση του Evergrande θα μπορούσε να συνεχιστεί. Η στρατηγική της Κίνας στην Evergrande θα ήταν «να αφήσουμε όσο το δυνατόν περισσότερους ανθρώπους να φέρουν το κόστος», για να μειώσει τον πόνο για κάθε άτομο ξεχωριστά, είπε ο Χονγκ. Ωστόσο, εάν ο ευρύτερος πληθυσμός χάσει την πίστη του σε αυτό που είναι το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο της Κίνας, ενώ η αγορά περιμένει μια λύση τότε οι συνέπειες θα είναι καταστροφικές.
Έτσι, ενώ ορισμένοι παρατηρητές συνέκριναν τα δεινά του της Evergrande με την επική κατάρρευση της Lehman, η αλήθεια είναι ότι η επερχόμενη προεπιλογή είναι απλώς το έναυσμα του γεγονότος, του οποίου οι συνέπειες θα προκαλούσαν κατέρρευση της κινέζικης φούσκας ακινήτων. Επειδή στο τέλος της ημέρας, κανένα σχέδιο Ponzi δεν μπορεί να συνεχιστεί εάν οι συμμετέχοντες χάσουν την πίστη τους σε ένα ευνοϊκό αποτέλεσμα, και με 62 τρισεκατομμύρια δολάρια ο τομέας της κατοικίας της Κίνας είναι το μεγαλύτερο σχέδιο Ponzi στον κόσμο. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο άλλοι ειδικοί είπαν ότι αυτή δεν είναι στιγμή της Lehman Brothers – θα μπορούσε να είναι πολύ χειρότερη, αν κάποιος δει τον τεράστιο τομέα των ακινήτων της Κίνας ως σάπιο στον πυρήνα.
Που είναι.
