kourdistoportocali.comNews DeskBloomberg > Εφόσον το κόστος στέγασης εκτοξεύεται γιατί δεν χτίζουμε νέες πόλεις;

Γράφει ο Nolan Gray

Bloomberg > Εφόσον το κόστος στέγασης εκτοξεύεται γιατί δεν χτίζουμε νέες πόλεις;

Η φθηνή γη είναι φθηνή για κάποιο λόγο και συνήθως δεν πρόκειται για ένα πολύ επιθυμητό μέρος προκειμένου να ξεκινήσεις μία πόλη

Από την Καλιφόρνια μέχρι το Μαϊάμι και τα ενδιάμεσα σημεία, το κόστος στέγασης στις ΗΠΑ εκτοξεύεται, δημιουργώντας πολέμους προσφορών στις αγορές και φόβους για νέα αύξηση των αστέγων, καθώς οι ενοικιαστές αγωνίζονται προκειμένου να βρουν ένα προσιτό μέρος για να ζήσουν.

Από τον Nolan Gray/City Lab/Bloomberg

Η εντεινόμενη κρίση στέγασης στις ΗΠΑ αλλά και σε πολλές περιοχές του πλανήτη -και η αδυσώπητη αντίσταση που συχνά προβάλλουν κάτοικοι όταν εμφανίζεται η προοπτική κατασκευής μία νέας κατοικίας κοντά τους- οδηγεί αρκετούς αναλυτές να ρωτούν: Γιατί απλά δεν φτιάχνουμε νέες πόλεις;

«Όταν η Κίνα χρειάζεται νέα μέρη για να ζήσουν οι άνθρωποι, απλώς χτίζουν μια νέα πόλη», έγραψε πρόσφατα ο Nathan J. Robinson στο Current Affairs, αναλύοντας το θέμα της τεράστιας ανεκμετάλλευτης γης μεταξύ των μεγάλων αστικών περιοχών της Καλιφόρνια. «Δημιουργήθηκαν 600 τέτοιες από το 1949 μέχρι σήμερα».

Εκ πρώτης όψεως, μπορεί να φαίνεται προφανές. Όμως, η ιστορία είναι γεμάτη αποτυχημένα, ημιτελή ή ανεπαρκή έργα πόλεων, στην Καλιφόρνια και αλλού, και περισσότερα έμειναν απλώς στα σκαριά.

Για να μάθουμε περισσότερα σχετικά με το πώς θα μπορούσαμε να προσεγγίσουμε καλύτερα την οικοδόμηση νέων πόλεων, το CityLab του Bloomberg μίλησε με ένα άτομο που συνέβαλε στο σχεδιασμό μερικών από αυτές: Tον Alain Bertaud, συνεργάτη στο Marron Institute for Urban Management και έναν πρώην πολεοδόμο στην World Bank.

Θα έπρεπε οι Ηνωμένες Πολιτείες να χτίζουν νέες πόλεις;

Γενικά, η ιδέα της οικοδόμησης μιας πραγματικά νέας πόλης σε μια ήδη αστικοποιημένη χώρα όπως οι ΗΠΑ, η Δυτική Ευρώπη ή η Ιαπωνία δεν έχει νόημα. Το πρόβλημα είναι: Ποιος ήθελε να είναι ο πρώτος που θα έμενε εκεί;

Τα νέα έργα πόλεων συχνά ξεκινούν τονίζοντας την ωραία υποδομή τους, όπως το Neom στη Σαουδική Αραβία. Κανείς όμως δεν θα μετακομίσει σε μια πόλη με καλό αποχετευτικό δίκτυο αλλά χωρίς δουλειά. Ιστορικά, οι υποδομές ακολουθούν την αγορά και όχι το αντίστροφο. Γι’ αυτό, για παράδειγμα, οι Έλληνες ίδρυσαν την πατρίδα μου τη Μασσαλία: Εξήγαγε ντόπιο κρασί και φελλό και εισήγαγε ελαιόλαδο. Κατά τους ρωμαϊκούς χρόνους έγινε πύλη για τη μεταφορά σιτηρών από τη Βόρεια Αφρική στη Γαλατία.

Στη συνέχεια, υπάρχει και το θέμα των ταμειακών ροών. Όταν χτίζετε μια νέα πόλη, έχετε αρνητικές ταμειακές ροές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Οι βασικές πρώιμες υποδομές, όπως δρόμοι και αεροδρόμια, δεν είναι φθηνές, και χρειάζεται χρόνος για να αρχίσουν να έρχονται έσοδα από τις πωλήσεις γης. Αυτό μπορεί να λειτουργήσει για κάποιες νέες πρωτεύουσες όπως η Καμπέρα ή το Τσαντιγκάρ, που είχαν την οικονομική υποστήριξη εκατομμυρίων φορολογουμένων, αλλά δεν θα λειτουργήσει στις περισσότερες νέες πόλεις.

Τι γίνεται με τις περιοχές που αναπτύσσονται ταχέως χωρίς να υπάρχει κάποια πόλη γύρω τους, όπως για παράδειγμα στη δυτική Βόρεια Ντακότα, όπου οι εργαζόμενοι στη βιομηχανία fracking της πολιτείας (μια τεχνική διέγερσης φρεατίων που περιλαμβάνει τη θραύση σχηματισμών πετρωμάτων από ένα υπό πίεση υγρό) διαμένουν σε προσωρινές κατοικίες;

Αυτό είναι το κλειδί: Οι αληθινές νέες πόλεις ξεκινούν με κάτι που προσελκύει πολύ κόσμο. Αυτή είναι η ιστορία του Ορλάντο, μίας από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες πόλεις στις ΗΠΑ. Η Disney δημιούργησε πολλές θέσεις εργασίας εκεί τη δεκαετία του 1970 και χάρη στον τουρισμό, απέκτησε γρήγορα ένα σημαντικό διεθνές αεροδρόμιο. Πριν το καταλάβει κανείς, έχετε ήδη μια νέα πόλη.

Βόρεια Ντακότα

Υπό αυτή την έννοια, η Disney World μοιάζει πολύ με την περίπτωση fracking. Πολλοί άνθρωποι μετακομίζουν αυτή τη στιγμή στη Βόρεια Ντακότα. Αλλά για να χτίσουν μια νέα πόλη, θα χρειαστεί να κάνουν κάτι παρόμοιο, επενδύοντας τα έσοδα από την εξόρυξη πόρων σε τομείς όπως πανεπιστήμια και αεροδρόμια, τα οποία θα βοηθήσουν στη δημιουργία μιας ποικιλόμορφης τοπικής αγοράς εργασίας.

Συχνά, οι νέοι διεθνείς εμπορικοί δρόμοι αποτελούν πλεονέκτημα. Για παράδειγμα, να περιμένετε να δείτε νέες πόλεις να εμφανίζονται στην Κεντρική Ασία καθώς η πρωτοβουλία Belt and Road της Κίνας δημιουργεί πολλούς νέους κόμβους. Αυτή είναι η ιστορία της Ατλάντα, παρεμπιπτόντως: Έχτισε μια οικονομία γύρω από το γεγονός ότι έγινε ισχυρός σιδηροδρομικός κόμβος. Ή μπορεί να δούμε νέες πόλεις στην Αρκτική, καθώς η κλιματική αλλαγή ανοίγει νέους αρκτικούς ναυτιλιακούς δρόμους. Αυτή είναι η ιστορία του Βανκούβερ άλλωστε.

Το πρόβλημα είναι ότι υπάρχουν πολύ λίγες περιοχές σαν αυτές στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι άνθρωποι λένε πάντα, «Ας πάμε στη μέση του πουθενά, όπου η γη είναι φθηνή και μπορούμε να ξεκινήσουμε από το μηδέν». Αλλά η φθηνή γη είναι φθηνή για κάποιο λόγο και συνήθως δεν πρόκειται για ένα πολύ επιθυμητό μέρος προκειμένου να ξεκινήσεις μία πόλη!

Ας πούμε ότι θέλω να χτίσω μια νέα πόλη, καλώς ή κακώς. Πώς πρέπει να τη σχεδιάσω;

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να οριοθετήσετε ξεκάθαρα τη δημόσια και την ιδιωτική περιοχή. Σκεφτείτε το πλέγμα των δρόμων της Νέας Υόρκης ή το σχέδιο της Ildefons Cerdà για τη Βαρκελώνη. Πού θα είναι οι δρόμοι και πώς θα μοιάζουν; Το ίδιο ισχύει και για τους δημόσιους χώρους: Προσδιορίστε και διατηρήστε ανέσεις όπως προκυμαίες ή μικρούς λόφους, που θα είναι τα πάρκα σας. Αυτά είναι προβλήματα σχεδιασμού που πρέπει να γίνουν όλα ταυτόχρονα και με τρόπο από πάνω προς τα κάτω προτού αρχίσει να αναπτύσσεται μια υγιής πόλη.

Δεύτερον, πρέπει να δημιουργήσετε τις συνθήκες για τον τρόπο χρηματοδότησης της υποδομής. Ποιος πρέπει να πληρώσει και πότε πρέπει να κατασκευαστεί; Εάν τα ρυθμίσετε σωστά, η νέα ανάπτυξη θα πρέπει σταδιακά να είναι ικανή να… πληρώσει για τον εαυτό της. Αυτό διασφαλίζει ότι η προσφορά αναπτυσσόμενης γης μπορεί να ακολουθήσει τη ζήτηση. Οι δημοτικές βοηθητικές περιφέρειες του Τέξας φαίνεται να λειτουργούν καλά από αυτή την άποψη.

Πέρα από αυτές τις δύο σκέψεις, μην το πολυζορίσετε. Το κλειδί είναι να τεθούν οι βάσεις για μια αγορά γης που θα αποκαλύψει τον σωστό τρόπο κατανομής των χρήσεων γης και της πυκνότητας των κατασκευών. Αυτό είναι εν μέρει που πήγε στραβά με τη Μπραζίλια: Οι αρχιτέκτονες και οι πολεοδόμοι σκέφτηκαν ότι μπορούσαν να σχεδιάσουν κάθε μικρή λεπτομέρεια για την πόλη, μέχρι το πόσα καταστήματα θα έπρεπε να έχει κάθε γειτονιά, αλλά τα αποτελέσματα ήταν λιγότερο από ιδανικά.

Συγκρίνετε τη Μπραζίλια με το Χονγκ Κονγκ, αναμφισβήτητα μια από τις πιο επιτυχημένες νέες πόλεις στη σύγχρονη ιστορία. Αντί να μικροδιαχειρίζεται τα πάντα, η κυβέρνηση επικεντρώθηκε στη διαχείριση του δημόσιου τομέα και στην παροχή ποιοτικών δημόσιων υπηρεσιών. Με τον τρόπο αυτό, αφήνεται στις αγορές να σχεδιάσουν την αρχιτεκτονική της πόλης με αυθόρμητο και εξελικτικό τρόπο.

Μπραζίλια

Υπάρχει ελπίδα για μια νέα πόλη που θα διασώσει, ας πούμε, το Λος Άντζελες ή τη Νέα Υόρκη, όπου το κόστος στέγασης απειλεί να τις καταστήσει μη βιώσιμες για κατοίκους μετρίου εισοδήματος;

Θα σκεφτόμουν περισσότερο κάτι με βάση αυτό που αποκαλώ «δομημένα προάστια», παρά τις εντελώς νέες πόλεις. Για παράδειγμα, στη δεκαετία του 1980, οι σχεδιαστές στη Νότια Κορέα δημιούργησαν πέντε νέες «πόλεις» γύρω από τη Σεούλ για να αντιμετωπίσουν τη ζήτηση κατοικιών. Αλλά στην πράξη, επρόκειτο για γιγάντια προάστια, με τους κατοίκους να καταλήγουν πάντα στη Σεούλ.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, βλέπετε κάτι παρόμοιο σε μια πόλη όπως η Ουάσινγκτον, όπου προάστια σαν το Reston και το Tysons τιμολογούνται ως πόλεις, αλλά είναι ουσιαστικά προάστια. Και δεν είναι κακή ιδέα! Προσθέτετε περισσότερη χωρητικότητα στις υπάρχουσες πόλεις, αυξάνοντας έτσι τις αστικές αγορές εργασίας.

Αυτό είναι ένα τυπικό χαρακτηριστικό των επιτυχημένων νέων πόλεων, παρεμπιπτόντως. Επιστρέφουν —και εν τέλει ενισχύουν— τις υπάρχουσες πόλεις. Αυτό ισχύει ακόμη και για πόλεις που έχουν άλλα πράγματα, όπως το Shenzhen, το οποίο εισήγαγε φιλελεύθερους οικονομικούς κανόνες ή το Ισλαμαμπάντ, το οποίο έλαβε πολλές επιδοτήσεις ως πρωτεύουσα του Πακιστάν.

Για να είμαστε σαφείς, αυτό δεν είναι επιχείρημα για να εγκαταλείψουμε τις υπάρχουσες πόλεις. Αν αναγνωρίσετε ότι ο πλούτος των πόλεων πηγάζει από τους ανθρώπους που ζουν εκεί, συνειδητοποιείτε γρήγορα ότι αξίζει τον κόπο να διορθώσετε τις υπάρχουσες πόλεις.

SHARE

Περισσότερα

MORE NEWS DESK

TOP LINE

Ο κ. Ιωάννης Βαληνάκης αμφισβήτησε αποφασιστικά τα αποτελέσματα του ταξιδιού του κ. Μητσοτάκη. Μένει να φανεί εάν το έπραξε για λογαριασμό τρίτου
Kevin Barry> Πρώην ομοσπονδιακός δικηγόρος στα γραφεία του ΟΗΕ στη Νέα Υόρκη αποδίδει την Ισπανική Γρίπη σε Πείραμα ενός εμβολίου σε Αμερικανούς στρατιώτες το 1918-1919
Karel Komarek> Τεράστια προσφορά στη δημόσια υγεία και τα παιδιά μας
Paul Krugman> Η κατάρρευση των κρυπτονομισμάτων έχει ξανασυμβεί. Αλλά σήμερα είναι διαφορετικά
Η Κατερίνα Βελλίδη δεν έκανε τίποτε διαφορετικό από τους λοιπούς Έλληνες εκδότες που διάγουν βίο νεόπλουτων με τα λεφτά των τραπεζών
Jeffrey David Sachs> Ο Αμερικανός οικονομολόγος και ακαδημαϊκός παρουσιάζει αποδεικτικά στοιχεία για την εργαστηριακή προέλευση του Covid-19
Το Politico αναλύει τα ανταλλάγματα που ζητά ο Erdogan από ΗΠΑ και ΝΑΤΟ
Όταν  η Βίβλος του Συντηρητικού Κόσμου, ο The Spectator και η Βίβλος του Ιατρικού Κόσμου, το The British Medical Journal, σημαίνουν συναγερμό κάτι συμβαίνει εκεί έξω…
Oι συνδικαλιστές και τα σωματεία στις ΗΠΑ με την στήριξη του Biden μετά την Amazon στοχοποιούν και την Apple
Νew York Times_Thomas L. Friedman> Ας πούμε επιτέλους την αλήθεια για την πράσινη ενέργεια και τα ορυκτά καύσιμα
[EVENT 201] ΝEW YORK, OCTOBER 18, 2019> Oι διαβολικές συμπτώσεις μίας Άσκησης Πανδημίας με τη Πραγματική Πανδημία!
SiC> Πως ένα “μαγικό υλικό” από εργαστήριο της Tesla θα αλλάξει την παγκόσμια οικονομία