Ο νέος ουρανοξύστης της JPMorgan Chase στο Manhattan είναι αδύνατο να περάσει απαρατήρητος. Πρόκειται για το ψηλότερο κτίριο γραφείων στην πόλη, το οποίο συχνά φωτίζεται εντυπωσιακά με διακοσμητικό φωτισμό για ειδικές περιστάσεις, όπως η 4η Ιουλίου, τα γενέθλια του Βασιλιά Καρόλου Γ’ και η κατάκτηση του πρωταθλήματος από τους New York Knicks.
Από τον Alexander Saeedy/Wall Street Journal
Ωστόσο, περισσότερο από έναν χρόνο μετά τα μεγαλοπρεπή εγκαίνιά του, η τράπεζα τηρεί σιγή ιχθύος σχετικά με το κόστος κατασκευής.
Σύμφωνα με άτομα που γνωρίζουν το θέμα, στελέχη του τμήματος ακινήτων της JPMorgan εκτίμησαν πρόσφατα ότι το κόστος για το κτίριο στη διεύθυνση 270 Park Avenue ανέρχεται περίπου στα 6 δισεκατομμύρια δολάρια. Το ποσό αυτό περιλαμβάνει το κόστος κατασκευής και εξοπλισμού του κτιρίου, καθώς και άυλα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με αυτό.
Ορισμένες παλαιότερες εκτιμήσεις τοποθετούσαν το κόστος του κτιρίου στα 3 δισεκατομμύρια δολάρια περίπου.
Κατά την τελετή των εγκαινίων το περασμένο φθινόπωρο, ο Διευθύνων Σύμβουλος της JPMorgan, Jamie Dimon, δήλωσε ότι είχε ενημερώσει το διοικητικό συμβούλιο πως η κατασκευή του κτιρίου θα κόστιζε 4 δισεκατομμύρια δολάρια.
Η τράπεζα δεν έχει αποκαλύψει ποτέ το οριστικό κόστος ή την αξία του ακινήτου, ενώ το ποσό αυτό δεν αναλύεται ξεχωριστά στις οικονομικές της καταστάσεις.
Η διαφορά μεταξύ της εκτίμησης των 4 δισεκατομμυρίων δολαρίων που ανέφερε ο Dimon και της πρόσφατης εκτίμησης των 6 δισεκατομμυρίων δολαρίων οφείλεται, μεταξύ άλλων, σε επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων δολαρίων σε τεχνολογία και υποδομές εντός του νέου κτιρίου, σε έργα τέχνης, στην αξία του οικοπέδου, καθώς και σε άυλα περιουσιακά στοιχεία, όπως τα «δικαιώματα αέρος» (air rights), τα οποία η JPMorgan αγόρασε από τους γείτονές της προκειμένου να ανεγείρει τον ουρανοξύστη, όπως ανέφερε μία από τις πηγές που γνωρίζουν το θέμα.
Επιπλέον, η JPMorgan χρειάστηκε να δαπανήσει σημαντικά ποσά για έργα κοινής ωφέλειας στο πλαίσιο της κατασκευής, συμπεριλαμβανομένης της κατεδάφισης και ανακατασκευής ενός υπόγειου σταθμού τρένων που χρησιμοποιείται από τον σιδηροδρομικό φορέα Long Island Rail Road, προκειμένου να εγκατασταθούν τα δομικά στηρίγματα για το τεράστιο κτίριο.
Παρά το υψηλό κόστος, η θέση του Dimon είναι ότι το κτίριο αποτελεί μια αξιόλογη επένδυση και εξυπηρετεί, τελικά, τα συμφέροντα των μετόχων, αλλά και της πόλης της Νέας Υόρκης, σύμφωνα με άτομα που έχουν συνομιλήσει μαζί του.
Η ομάδα ακινήτων της τράπεζας θεωρεί τον ουρανοξύστη ως το κεντρικό στοιχείο ενός μικρού «συμπλέγματος» πύργων της JPMorgan στο Midtown του Manhattan. Όπως ανέφερε ένα από τα άτομα αυτά, η JPMorgan είναι πιθανό να εξοικονομήσει χρήματα, καθώς θα μπορεί να μεταφέρει εργαζομένους από άλλα κτίρια που μισθώνει στο 270 Park Avenue, ένα ακίνητο που της ανήκει.
Με κόστος 6 δισεκατομμυρίων δολαρίων, το 270 Park Avenue δεν απέχει πολύ από άλλα νέα κτίρια στο Manhattan. Το κτίριο εκτείνεται σε περίπου 2,5 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια, γεγονός που μεταφράζεται σε κόστος περίπου 2.500 δολαρίων ανά τετραγωνικό, σημειωτέον ότι το κόστος κατασκευής στην πόλη έχει εκτοξευθεί μετά την πανδημία της Covid-19.
«Το 270 Park είναι ένα κτίριο απόλυτα προσαρμοσμένο στις συγκεκριμένες ανάγκες της τράπεζας, πλούσιο σε εξαιρετικά στοιχεία, όπως οι υπέροχες μπρούτζινες λεπτομέρειες», δήλωσε η Mary Ann Tighe, Διευθύνουσα Σύμβουλος για την περιοχή της Νέας Υόρκης (Tri-State Region) στην εταιρεία εμπορικών ακινήτων CBRE. Ωστόσο, επισήμανε ότι η τράπεζα ξεκίνησε το έργο γύρω στο 2019, σε «μια αγορά πολύ διαφορετική από τη σημερινή, κατά την οποία παρατηρούμε δραματικές αυξήσεις στο κόστος κατασκευής».
Η JPMorgan δέχεται εδώ και καιρό κριτική για τις δαπάνες της, οι οποίες αναμένεται να φτάσουν περίπου τα 108 δισεκατομμύρια δολάρια φέτος, ποσό που συγκαταλέγεται στα υψηλότερα μεταξύ των μεγάλων αμερικανικών τραπεζών του κλάδου της. Οι αναλυτές έχουν εκφράσει κατά καιρούς παράπονα για την έλλειψη λεπτομερούς πληροφόρησης από την τράπεζα, ενώ η μετοχή της έχει υποχωρήσει σε περιπτώσεις όπου οι προβλέψεις της τράπεζας για τις δαπάνες ήταν υψηλότερες από το αναμενόμενο.
Το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των δαπανών τα τελευταία χρόνια αφορά την τεχνολογία, συμπεριλαμβανομένης της Τεχνητής Νοημοσύνης, η οποία, σύμφωνα με τον Dimon, είναι απαραίτητη για την προστασία της τράπεζας από κυβερνοεπιθέσεις.
«Ορισμένες δαπάνες, αν τις αντιμετωπίσει κανείς ως επενδύσεις, αποφέρουν πολύ καλές αποδόσεις», δήλωσε ο ίδιος κατά τη διάρκεια τηλεδιάσκεψης για τα οικονομικά αποτελέσματα τον Ιούλιο.
Η τράπεζα εκφράζει την υπερηφάνειά της για το κτίριο στη λεωφόρο Park Avenue, το οποίο χαρακτηρίζει ως «μια πραγματική, υλική αποτύπωση των αξιών μας».
Η JPMorgan εκτιμά ότι το έργο δημιούργησε 8.000 θέσεις εργασίας στον κατασκευαστικό κλάδο και τονίζει ότι θέτει νέα πρότυπα όσον αφορά τη βιωσιμότητα, την υγεία και την ευεξία στα κτίρια.
Ο ουρανοξύστης στη λεωφόρο Park Avenue αναδεικνύει επίσης τη σημαντική εξέλιξη τόσο του Dimon όσο και της JPMorgan με την πάροδο των ετών.
Γνωστός για την εμμονή του στον περιορισμό των δαπανών, μία από τις πρώτες κινήσεις του Dimon αφότου ανέλαβε ανώτερο διοικητικό ρόλο στην JPMorgan το 2004, ήταν το κλείσιμο του γυμναστηρίου της τράπεζας στα παλιά κεντρικά γραφεία, με το σκεπτικό ότι οι εργαζόμενοι θα μπορούσαν να βρουν μόνοι τους κάποιον χώρο για άσκηση. Έχει επίσης δηλώσει, με δόση ειρωνείας, ότι οι επενδυτές θα πρέπει συνήθως να ποντάρουν εναντίον εταιρειών που ξοδεύουν αφειδώς χρήματα για ακίνητα.
«Όταν μια εταιρεία αποκτά νέα κεντρικά γραφεία, συνήθως είναι η κατάλληλη στιγμή για να ποντάρεις στην πτώση της μετοχής της», ανέφερε ο Dimon κατά τη διάρκεια της «Ημέρας Επενδυτών» της εταιρείας το 2018 — ειρωνικά, αμέσως μετά την ανακοίνωση της κατασκευής του νέου πύργου της JPMorgan.
Ο Dimon και τα ανώτερα στελέχη του συμμετείχαν προσωπικά στον σχεδιασμό και τις λεπτομέρειες της αναδιαμόρφωσης του κτιρίου στη διεύθυνση 270 Park Avenue.
Ο πύργος διαθέτει ένα μεγάλο γυμναστήριο, με ποδήλατα Peloton στραμμένα προς το Central Park, φυσικοθεραπευτές και ευρύχωρα αποδυτήρια. Η τράπεζα απέκτησε σημαντικά έργα τέχνης από τους Maya Lin και Gerhard Richter, τα οποία κοσμούν τις εισόδους, ενώ στο κτίριο στεγάζεται και το «Morgan’s Pub», ένα μπαρ εντός των γραφείων που σερβίρει φαγητό τύπου παμπ και μπίρες Guinness.
Σε έναν βαθμό, αυτό αντικατοπτρίζει την τεράστια επιτυχία που έχει σημειώσει η JPMorgan όλα αυτά τα χρόνια.
Το 2005, η JPMorgan υστερούσε σε σχέση με τους ανταγωνιστές της· σήμερα, είναι η πιο κερδοφόρα από όλες τις μεγάλες τράπεζες. Ο Dimon πιστεύει ότι η JPMorgan οφείλει να δημιουργεί γραφεία υψηλών προδιαγραφών, ώστε να διατηρεί ένα συγκριτικό πλεονέκτημα στη μάχη για τη συγκράτηση των ταλέντων, αποτρέποντάς τα από το να μεταπηδήσουν σε άλλους κλάδους.
Οι γερανοί παραμένουν ακόμη στη θέση τους κοντά στα κεντρικά γραφεία της JPMorgan. Η τράπεζα έχει ήδη κατεδαφίσει την πρόσοψη του πύργου της στη λεωφόρο Madison 383, ένα κτίριο που κατασκευάστηκε μεταξύ 1999 και 2002 και περιήλθε στην κατοχή της τράπεζας κατά τη διάσωση της Bear Stearns, η οποία υποστηρίχθηκε από την κυβέρνηση εν μέσω της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008. Με την ολοκλήρωση των εργασιών, εκεί θα μεταφερθεί ο τομέας τραπεζικής ιδιωτών της JPMorgan.
